村級留用地如何開發和融資，一直是有關人員和從業者比較困惑的難題。下文提供信貸白話富泉和薄著老師的幾個實操案例和模式，供大家參考。
1、多村聯合開發：是指多家村級集體經濟組織聯合自主開發、合作開發或委託政府指定的國企進行開發建設。
【案例】2022年2月28日，餘杭街道下屬8村經濟合作社聯合競得杭州市餘杭區沈家店社區一塊38畝的村級留用地。該地塊毗鄰未來科技城核心區，開發價值較大，但沈家店社區苦於集體資金不夠，無力單獨開發，與企業合作開發又擔心可能存在風險，於是便採取了多村聯合開發的模式。根據規劃，這個「1村出地、8村出資」的聯合開發項目將建成計容面積6萬㎡的新興園區，項目建成後，每村可獲得約1億元資產和300萬/年的現金流收入。
2、村集體自主租賃開發模式（土地出租模式）：指的是村集體經濟組織通過招商具有一定開發經驗及實力的大型企業，與企業籤訂土地租賃合同，委託其對留用地進行整體規劃、開發經營。有的村集體將一定年限的土地使用權租賃給企業建工廠，土地、廠房、商鋪等租金是主要的收入來源。
其優點是簡單易操作，無需投入太多精力，集體投資小、不承擔建設風險，租金收益比較穩定，採取整體出租土地的形式，居民能夠分享租金收益，最大限度發揮留用地的價值。缺點是，由於村集體不參與經營管理，大部分廠房、商鋪的租金收益都歸於開發商，由此收益率較低，適合村集體經濟實力不足或留用地區位較差的土地操作。
【案例】2021年2月7日，浙江湘旅控股集團以6.054億元的價格摘得杭州市蕭山區湖頭陳村級留用地。公告顯示，該地塊面積約為6.77萬㎡（折合樓面價約為2236元/㎡），項目交付後需返還地上總建築面積34%的房產及同比例地下空間。根據規劃，湘旅集團將把該地塊打造成為以科技研發、創新創業為核心的匯智科創園。
3、自建物業出租模式：是指村集體經濟出資，自行組織開發，再出租給園區運營商或二房東收取租金。相比於直接出租土地，自建物業能夠充分尊重村集體的意願與發展訴求，且土地價值利用程度更高，缺點是前期投入較大，對村集體的經濟實力要求較高。
【案例】2022年7月14日，廣州市番禺區石碁鎮石碁村股份合作經濟社與廣州浩傑投資有限公司籤訂租賃合同，將村留用地自建工業園項目——石碁（同心）產業園整租給該公司。據文件顯示，石碁（同心）產業園總建設面積12.5萬㎡，租金為172.5萬元宗/月，管理費118.3萬元宗/月，合同期為20年，租賃期內第1-9年每三年為一期，每期租金和管理費為上期遞增8%；第10-20年每三年為一期，每期租金和管理費為上期遞增10%。
4、政府牽頭租金開發模式（政府統租、國企主導模式）：政府委託大型企業負責開發留用地，定期向村組織繳納租金。（由政府出面注資組建企業，統籌多家村級集體留用地指標，統一開發建設，各村按佔地比例發放租金分紅。）
在這一模式中，政府、企業在其中做信用擔保，政府支持力度強，保障開發的穩定性，能夠統籌周邊留用地形成規模優勢，在土地開發之外建設配套項目，例如餐飲業、娛樂業等，能夠讓本地居民在分享到土地租金收入的同時，也獲得了在工業、服務業等方面的就業機會，能夠有效提高居民收入。
但該模式下土地租賃期長，有的甚至長達四五十年，城市發展帶動土地增值、房產增值收入，本地居民一般難以有效分享。
【案例】杭州高新區（濱江）實施「集體用地、國資建設、專業運營、收益共享」的留用地開發路徑。51%的留用地指標由國有企業建設並返租用於產業發展，49%指標收回後統籌安排，提升優化產業布局。各片區分別明確一個國企牽頭負責，通過通盤考慮、統籌管理，採用公開招標方式，建設資金、運營等均由國資公司負責，返租由國企按約定價格按期向村集體經濟組織支付租金，盈虧均由國企自行承擔。
5、土地入股開發模式（合作開發模式）：將土地估量後以資產的形式入股，獲取收益，由企業出錢和村集體出土地而組合成合作公司，然後主要由企業對留用地進行規劃、開發、建設和運營，村集體根據所佔股份的比例獲得投資回報。（一般村級集體經濟組織所佔股份不低於51%）。
具體來說，雙方的合作可以有幾種形式，一：是村公司以土地投資入股到項目公司，開發商以資金作股，雙方根據土地價格和建築成本分割協商分配物業，再統一或分別經營獲取收益；二：是以村公司的名義報建，產權也在村公司名下，雙方設立資金共管帳戶，開發完成後，開發商再以低價向村租賃房產；三：是村公司通過招拍掛將土地轉讓給開發商，開發完成後再分給村股份公司一定比例物業。
這一模式中本地居民利用土地入股獲得股份投資收益，解決了項目投資的資金缺陷，又對留用地進行了合理開發。不過居民也會受到企業投資風險的連帶影響，當企業的經營效益不好，居民的收入也會隨之下降。
【案例】2022年7月27日，由西湖投資集團、綠城房地產集團、三墩鎮蕩王頭社區聯合打造的西投綠城·雲漫裡正式開園，該園區是三方合作打造的留用地項目，其中，合作社持有物業51%，西湖投資集團與綠城房地產集團成立的合資公司（西投佔51%，綠城49%）持有49%，合資公司負責項目的建設、招商、運營，同時返租村集體物業，承諾村集體保底收益。據媒體報導，該項目預計今後每年給集體經濟帶來1400萬的收益。
現在主張讓房價大跌的輿論，已佔了上風。政府已經準備出臺房產稅了，只要房產稅的力度足夠大，讓房價降到合理水平是沒有問題的。但是不知道為什麼，總是不見蹤影。我想中央也很難，因為有多套住房的人，不單是有錢，而且往往有權，這些人不是好惹的。我認為必須想出好辦法來，既要讓房價大跌，又要讓這些人不虧損。其實辦法很簡單，只要房價能降低到能讓普通民眾有錢踴躍購買的程度，政府就可以，可以給這些有多套住房的人，適當的補貼，讓這些人不虧損，甚至可以有錢可賺。因為這些人的消費水平已接近飽和狀態，所以讓這些人更富一些，他們也不會購買更的商品，不會導致商品供不應求，更不會導致通貨膨脹。有些窮人很可能想不通，為什麼還要讓他們佔大便宜呢？筆者認為不要死腦筋，要知道，只要房價大降，物價也會下降，這就會給我國迅速實現城市化和農業現代化創造了好條件，迅速跨過，中等收入陷阱。進入發達國家行列，普通民眾就會獲上好生活，這豈不是皆大歡喜的好事？
