你想的太簡單了！人家開發商差的是那點錢嗎？爛尾，爛得越久對人家收益就會越大，其實除了買房的你，其中的任何利益方都不想把房子建起來。今天帶大家了解一下其中的門道。

買房有比房價下跌還可怕的事情嗎？當然有，那就是買到爛尾樓。

中國到底有多少爛尾樓？又有多少人深受爛尾樓的之苦，或許你不知道具體的數量，截止2021年，我國330個地級行政區大概有3000多個爛尾樓項目，將近一個市是10個。中國深受爛尾之苦的人群至少在百萬級別。

還在這些爛尾的樓房中，其中有好多都已經封頂，都成了爛尾樓。按道理講，這些樓層的主體建築都已經建好了，剩下的東西真的花不了多少錢呀。為啥還爛尾了呢？這不就近在咫尺，一步之遙的距離嗎？

先帶大家了解一下爛尾樓的前世今生。

第一批，1988年的下海經商，有些人看上房地產，可是那個時代國家管分配，大家都沒有意識到投資房地產的意識。他們包起了地，建樓可是無奈沒人買。

第二批，1994年，國家出臺了房屋預售制度。意思也就是說，那些開發商可以先拿錢後蓋房，好不容易步入正軌，可是又迎來了1997年的亞洲金融危機。

第三批，1998年國家取消了福利房制度，不給分配房當然要買房，此時買房的需求會大大增強，正趕上2000年之後，我國經濟快速發展。

尤其是在2001年的時候申奧成功，北京的房價直接三個月翻倍，中國的不少地區的房價一天一個樣。

當然隨著他們的不斷發展，它們形成了消費者預售買房到地產方出錢買地到工程方墊資建房的循環。

可是不隨著他的不斷發展，用咱的話就是空手套白狼，帶來了一些很大的問題。

比如開發商五證不全，預售款管理混亂，工程方資質不全，借貸關係比較亂等等。

但是！但是！只要他們把房價提上去，這些問題都不是問題。

可是，話又說回來，房價會持續的漲下去嗎？2008年，這些開發商中的複雜的債務關係成為了第3批爛尾樓的重要原因。

第四批，2009年開始，萬達，恆大等大集團兼併了那些中小企業，他們利用借槓桿的高端玩法，想著拿地抵押買新地，然後再用新拿的地繼續抵押，用來繼續擴張，或以新換舊。

幾百塊當成幾萬塊花，王健林不就這樣成為首富的嗎？到17年年底，國家出臺去槓桿，且反覆強調「房住不炒」。這才放緩了房屋漲價的速度。

那是他們之前給自己挖的坑已經填不完了，這才留下了第4批爛尾樓。

爛尾樓的真相

爛尾樓就差那麼一點了，為啥不多花點錢收工？問出這種問題的人真的太異想天開了！

經過上👆面的介紹，應該已經知道了。很多爛尾都在封頂以後，他們差的不僅僅是最後那點錢，還有之前欠的工程商的錢，他們靠的不就是「空手套白狼」。

把我們預售給他的房錢，一部分給工人建房，剩下的一部分去繼續買地，所以人家工程商拿不到錢，蓋著蓋著就不跟你幹了唄，所以就爛尾了。

除了買房子的你希望它建起來，任何的相關利益方，都不想把房子建起來，而且爛的越久，人家收益就越多。

樓房爛尾一般有兩種情況

第一種情況：房子幾乎已經賣完

第二種情況：還有大量未售房源，部分未開發的土地。

如果是第1種情況，幾乎沒有哪個人願意接盤。那些開發商想要在爛尾樓中獲取收益。唯一的辦法就是拖下去，用時間換取房產的增值。

你應該看到過有的樓房，一爛就是10來年。這期間，買房人拿不到房子，更讓人崩潰的是每月還要按時還房貸。你會沒有任何希望。

而這些購房者可謂是賠了夫人又折兵，把一生的積蓄都花在了裡面。

如果是第2種情況，爛尾的時間可能會短一些。畢竟還有可售賣的房源和沒有開發的土地。只要房價上漲，這一切的問題都不是問題。這種情況買房子的人應該還有一絲希望。

有些人問，既然都要爛尾了，為啥還把那些建築材料塔吊等放那都生鏽了。其實，他們不但，不會把那些東西撤走，還會花錢僱人看著這些東西。

內行人都知道，施工合同是開發商和總包頭籤的。但是總包頭的錢是由小包頭墊付的。小包頭的錢是欠著工人的。

拖的時間久了，小包頭和工人可能都放棄。最終，會讓總包在這場爛尾樓盛宴中，漁翁得利。苦盡甘來，上下通吃。既能要開發商的錢，又能要小包頭和工人的錢。

既然買到爛尾樓是那麼痛苦，那麼不幸的一件事，一定要學學如何避免買到的爛尾樓！

1.了解項目樓盤的手續

可以合法出售的房子，其項目應該「五證」齊全。「五證」包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。

購買5證齊全的房子，不僅可以有效的避免我們買到爛尾樓，也更有利於我們後期辦理房權的業務。

2.、看準開發商的實力

實力也代表著口碑。也就是說。選大不選小，儘量考慮大品牌房企，有些買房朋友，受到內部認購、單位團購的低價誘惑。

親朋好友對其有什麼印象和看法，通過這個大概會有一點了解，一定要做到心中有數。

3.看準合適的買房時機

據統計，房屋主體工程已經完成2/3的時候，出現爛尾的機率可以降低60%。

項目工程還沒有打地基之前不要交錢。一定要三思而後行。在人家還沒有動工之前交錢，真的太草率。不要圖便宜，吃大虧，那是要承擔大風險的。

4.看準開發商既往開發過的樓盤。

向已經入住的業主了解開發商在工程質量、物業管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房產網自己查詢一下，看一下口碑不就知道了。

5.看準樓房是否經常換名字

這個很簡單，你想一想如果之前賣得好，為啥要總是換名字？如果是一個有實力的房企開發商，他們會更注重自己的名片打造。根本就不會經常換名字的。

6.看準樓房施工速度

某種意義上來說，開發商為了加速回款。一定是要趕工的。一會兒停工，一會兒開。那肯定多多少少是有點問題。

不然還有一個更靠譜的錦囊。直接買現房，100%避免爛尾。

如果已經買了爛尾樓，該怎麼辦？

1.房子爛尾，貸銀行的貸款依舊需要付。如果你不還的話，還會被拉入徵信黑名單。不僅影響自己，還影響孩子和家庭。可以和銀行申請停息掛帳。

和銀行商量一下，可不可以暫時不還？先處理好房子問題再接著還。

2.房子爛尾，不要申請退房。如果你申請退房正是中了他們的意。如果你申請退房的話，發燒會把房子退給你，但是錢一分錢也不會退給你。

那麼你和發上之間就變成了普通債務關係，及時等開發商破產清算的時候。一個賠付的也絕對不會是你。

3.我們要做的是儘快收集證據，和其他業主，委託律師起訴開發商。官司打贏了，申請強制執行。開發商破產清算的時候。他就會第1個想到你。

寫到最後

大多數都為買房奮鬥了一輩子，買一套房子，甚至都已經花光了身上的所有積蓄。

所以在選擇房子的時候一定要擦亮眼睛，不要買到爛尾房。如果不幸買到了爛尾房，我們也要學會用法律去為自己維權。

或許，有很多人說我們是「房奴」，但是我們知道，有了房子心裡才有底，才會覺得安全，這就是歸屬感的問題。

中國人喜歡買房子是印在骨子裡，這一代又一代人思想傳下來的，就像長城一樣 ，你不管我，我不打你，各自只在自己的家園。

就像吳曉波曾經說，出名要趁早，當然買房也要趁早，這是一個人責任的投影。房子至少是一種動力，不會讓你躺平，至少可以讓我們為之去努力奮鬥。

歡迎大家留言討論啊，動動發財的手點點讚唄

不是不想，實在是沒有辦法呢。因為涉及到產權問題的呢。

以我監理過的一個房屋為例，您看看怎麼可能把這個問題解決。

2012年，我接到公司電話，讓我去監理一個小區。於是我就去了。

一到工地，就碰到了開發公司老闆，對著我一頓狂吹：這個地段多麼多麼好，我準備建個百八十棟別墅，然後外面呢搞幾個商業綜合體。到時候一賣，前景那是相當的客觀呀。哈哈。

他還挺關心我：監理同志們辛苦的，這樣，我準備買幾輛觀光旅遊車，以後你們驗收就開這個車子去，方便，錢嘛，我有的是。靠，當時把我感動的呀，還以為是諸葛亮碰到了劉備呢。哈哈。

工程做了兩個月，情況就不太對了。當時施工隊伍是雙包的，說好預付款付個一千萬，後面呢施工單位墊付，主體結構完成後付到百分之五十。

結果做了兩個月，預付款一根毛都沒有見到，總包老闆一看，形式不對，他立刻找了個凱子，把工程又轉包給了另一個老闆。

新來的兄弟剛剛從新疆賺了幾千萬回來，正好有錢，看著這工程體量還大的，頭腦一熱，就接下來了，原來的總包老闆順利上岸。

繼續搞把，期間新施工老闆又要過幾次錢，都被開發公司老闆給忽悠過去了：我這麼大的公司開著，家裡還有好幾個億的古玩字畫的，隨便拔根毛都能付這個錢的，你放心好了，好好幹，到時候便宜賣套別墅給你。

好吧，一晃到年底了，做了大半年了，工人工資總要給的呀。施工老闆堵門了。

還別說：這個老闆居然聯合了某個銀行，發放了一個什麼理財產品：就是說某某地方有個開發項目的，你買了理財產品，項目開發掙錢了，你可以分多少紅利的那種。靠這個手段，老闆籌到了一個億。然後分給施工老闆八百萬，把這個年頭給應付過去了。

就這樣，明年開年，繼續開工。然後做到五月份。基本上別墅主體完成了百分之八九十。外面兩棟商用建築結構封頂了。突然，好幾家銀行就到工地現場了。然後這個銀行指著：這個區域的地和上面的房子已經抵押給我們銀行了，那個銀行說：嗯，那邊，還有那邊的都抵押給我們銀行了。我靠，我們在邊上看得目瞪口呆，感情搞了半天，所有的房子都是銀行的呀。

然後，就是破產重組，工地也停下來了。這個產權沒有辦法界定了：一塊地方，抵押給了好幾家銀行，還有好多私人借款的，也參合在其中，您給這家那家不依，你給那家這家不饒。

一晃到現在都八九年了，那一片爛尾樓還在那裡佇立著呢。前兩天看淘寶司法拍賣，爛尾樓估計4.9個億的，一拍無人報名，流拍了。看來，還要繼續爛下去的呢。

這是我的親身經歷，爛尾樓不像您想像的那麼簡單就能處理的呢。

我說完了，麻煩看的兄弟們點個讚哦。

從資金鍊上告訴你，為何叫爛尾樓。

1：開發商開發樓盤時，買地皮的錢是有的。不過那需要給國家，不然連工地圍牆都立不起來。

2：啟動資金是有的，不過佔比並不大。畢竟材料可以賒帳，安進度結算。

3：工人工資是提前預留出來的，現在欠工人工資風險極大，不是坐牢的問題，而是信譽問題！一旦拖欠既成事實，以後就別打算再幹這行了。

前面說的這三點，是保證爛尾樓成型的關鍵要素。下面我繼續羅列出失敗的要素……

1：結構工程只是第一段落，後續強弱電項目、市政接口以及外牆體等等要錢的活，基本上都沒有到位資金……

2：地段判斷失誤，預售失敗。

3：投資方見勢不妙及時止損。

以上這三條極為要命，也是翻車的最主要因素。很多人大談特談政策因素，雖然有點關係，但說句心裡話這真不是爛尾樓的成因。

各位回想一下新聞裡因違反政策而被拆除的建築哪個是爛尾工程？爛尾工程最大的成因是：開發商和投資商用以時間換空間的手法來儘可能的壓低投資成本。這樣才能用1000萬的資金，幹出一個億的事。

基本流程是：開發商拿地、跑手續、招聘樓盤銷售團隊、開招標會確定施工方、建售樓處精裝修並儘快運營。（第二條流程並行線）在招標會確定施工方後會按照節奏開始施工建築主體結構（一般這時候工地施工速度會很慢，並不會出現滿編工作的狀態），之所以慢慢幹，完全是在等待銷售團隊的業績。

基本上從地基到第1至3樓後，開發商的錢除了工人工資以外其餘的就所剩無幾了。剩餘的來源，幾乎都是需要地段的重要性和銷售款來補充。

如果樓盤銷售不好，投資方會衡量利弊決定是否轉讓項目或跑路。地段良好並且價格適中比較容易找到接盤俠的，會優先考慮轉讓。

開發商和投資商有時候是一個主體，例如恆大、萬達等等。小公司基本上都會有合伙人（投資公司）。銀行有時候也會根據地段或房屋屬性（寫字樓、商場、公寓等商品房）參與房貸融資，不過這幾年的政策好像收緊了。但是房地產畢竟是貸款業務的大頭，政策只能做到專款專用降低風險和規範市場，但不可能脫離地產行業。

以上就說這麼多吧，還有些就不談了。

你以為開發商不願意這樣做？正所謂外行看熱鬧，內行看門道，之所以會出現這種情況，就是因為這背後隱藏太多的問題，一旦解決不了就只能是爛尾了。

很多人都把事情想得非常簡單，總覺得為什麼房子會這麼輕易爛尾，再投一點錢不就可以達到驗收的標準，不就可以收回本金，甚至還有錢賺，可以說會這麼想的人基本都是外行，因為真正的內行他是懂得為什麼會爛尾，為什麼人不再投點錢繼續建了。

一棟房子，不單單是以外部建造條件為標準的，除了主體和混凝土之外，還有水電、供暖、消防、天然氣等等一項問題，要想達到竣工的標準，除了需要時間還得合規合法，然而這些東西並不是錢都能解決的，他需要整體的一個配合。久而久之就會造成一個爛尾了。

為什麼會出現爛尾樓呢

之所以會出現爛尾其實有一個非常重要的原因，就是資金鍊斷了，如果說不是這樣的情況基本不會出現爛尾樓，那為什麼房地產企業的資金鍊會突然斷了呢，無非就是這幾個原因：

一、貸款沒法及時到位

一個房地產企業想要開發一棟樓，可以說他的資金60%-80%都是從銀行貸款來的，一般來說自己都只會準備30-40%左右，也就是相當整個樓盤的三成，一棟樓想要建成大概需要一個億以上的資金，所以這個時候就得去銀行貸款了。

有一些銀行會貸給開發商，有一些不會貸，所以在這個時候如果貸款銀行的資金沒有辦法及時到位，那自然就會出現爛尾，因為想要建下去不是一點資金就可以完成的，少則幾百萬，多則上千萬。所以在貸款沒有辦法及時到位的情況，那就只能是爛尾了。

二、預售不及預期

再有一個情況就是預售不及預期，一開始投入了大量的資金，結果到了預售的時候完全賣不出去，這個時候資金回籠肯定會有問題，那在這種情況自然也是沒有辦法再繼續開發下去，所以只能是爛尾了。

三、開發商捲款潛逃

還有一種情況就是開發商捲款潛逃，這種情況在以前還是有發生過的，一家企業可能會有多個股東，那其中一個股東不懷好意把資金給捲款潛逃，導致後期樓盤沒有辦法正常施工，自然也是只能爛尾了。

四、工程的質量不過關

再有一種情況就是錢都解決不了，那就是或者工程違建，或者說工程質量有問題，沒有辦法通過驗收，導致工程被迫叫停，從而造成爛尾。這四種原因就是造成房子爛尾的原因。

爛尾樓既然已經建得差不多了，為什麼不再投點錢把它建好

如果不是把這個爛尾樓的原因給大家寫出來，估計很多人都會想當然，覺得爛尾樓看上去都建得差不多了，為什麼不再投點錢把它建好，這樣不是能賺到更多的利潤，其實你這個想法也正常畢竟你不是人行人，你能這樣想，開發商肯定也這樣想過，之所以不再投點錢把這個建好，主要有以下幾個原因：

一、確實是沒有錢了

一棟房子想要建成，最關鍵的就是資金，如果資金不到位，那很難如期完工，很有可能會出現爛尾，看到這很多人就會問，既然已經建得差不多了，那為什麼不再花一點點錢建完，其實是因為他們真的拿不出來錢了，想要讓項目順利完工那起碼還得準備一筆非常多的錢。

而這個時候銀行能貸的，能抵押的基本都貸完了，老闆自己手上也沒有錢了，所以只能是爛尾了，因為確實是沒有錢了。

二、建成之後能不能賣出去是個問題

房子是可以提前預售的，相信這一點大家都知道，但是很多人不知道開啟預售之後，如果達不到預期的目標，那資金鍊就會斷掉，這個時候公司就會出現問題，一旦堅持不下去，就會破產，那一破產自然就會出發現爛尾了。

這也是為什麼現在很多小的房地產越來越少的原因，因為他們確實很難經營下去了，資金是一個非常大的問題。

三、驗收通不過，再建也沒有用

還有一個問題就是驗收通不過，這和錢的關係並不大，就是因為施工質量的問題，而這個驗收除了外牆、混凝土之外，還有水電、還有消防，還有電梯等等，這些都是需要驗收達標的，如果不達標肯定是通不過，那通不過只能是返工，這樣一來只能廷期交付了，那相當是違約了，再一個就是返工的資金成本太大了，所以在這樣的情況只能是爛尾了。這種情況也時有發生，只不過相對現在來說還是比較少了。

所以結合這三種情況來說，為什麼很多爛尾樓看上去都建得差不多了，開發商不再投點錢把它建好呢，原因就是這背後隱藏著太多的問題，並不是再投點錢就能建好的，很有可能還需要很多錢才能建好。所以在這樣的情況只能是選擇爛尾了。

爛尾之後已經交了預付款的人怎麼辦，這棟樓會怎麼解決

如果你不幸購買了一棟爛尾樓，剛好你也把首付給付了，這個時候房子卻不能再建了，爛尾了，那這個錢還能不能拿回來呢，可以肯定的告訴你，非常難的，相當是打了水漂。

因為想要拿回來這個錢，就必須找到開發商的法人或者說老闆，找到之後還得他有錢給你賠，因為他欠的不是你一個人，而是整棟樓所有的業主，

如果沒有錢你根本不可能拿到這個首付款，只能是打了水漂，再有一個就是你去銀行辦理了貸款，那這個貸款也只能是按時還款，如果你不還就相當是違約，銀行有權起訴你，然後把你的房子收回來。

所以房子爛尾之後你只能是接受，沒有其他解決的辦法，或者說你直接就搬進爛尾的房子去居住。當然也有一種可能就是政府出面，最終將這個事情完美解決。

最終這棟樓會成為法院的法拍房，看看有沒有其他單位願意接手的，如果說能夠正常拍賣，那最終這個樓很有可能會順利完工，這樣一來你就可以拿到自己的房子。如果無人問津，那你就相當是花錢買了教訓。

一般來說最後出來兜底很有可能是國企或者說知名的房地產企業，因為只有他們才能吃得下這麼大的體量，最後法院以低價出售。

如何防止買到爛尾樓

那我們在生活中如何避免去買到爛尾樓呢？主要有以下幾個方面：

一、看開發商口碑、實力

一個開發商好不好，質量怎麼樣，只需要去問一下周邊的人就知道了，如果說大家印象都非常好，那自然是沒有什麼問題。也可以到工商局查一下公司的實力。

二、了解一下開發商以前的樓盤

一個開發商一般不可能只開發一棟樓，基本都會很多的樓盤，所以這個時候你可以去打聽一下之前開發的樓盤怎麼樣，如果質量沒有問題，那自然也最可以的。

3、手續齊全

一個合格的房地產開發商他必須是手續齊全才能預售，那其中有五個非常關健的許可證，這五個是缺一不可，分別是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。

4、合適的買房時機

一棟房子能不能購買，除了上面的幾個條件之外，還有一個非常重要的東西，就是看整體房屋建造的情況，如果已經建到了2/3的時候，出現爛尾的機率比較低。如果是剛開始建的那你就要小心了。

5、籤好合同，協商付款

購買房子一定要看清合同，這個上面會詳細記載房子爛尾的處理方式，以及賠償的情況，所以要仔細檢查，再一個就是可以根據樓盤進度付款。

這一個是可以和和開發商協商的，比如你建到多少層，我付多少首付，建完之後我就把首付全部付完，這樣就可以把損失降到最低，同時房子沒有完工之前不要輕易去容易貸款。

最後：

買房可以說是人生中非常大的一件事情，不僅要謹慎，還要仔細，目的就是為了防止這種爛尾的事情出現，如果不幸買到了這種爛尾樓，不僅房子沒有了，辛辛苦苦賺來的血汗錢也難以要回。所以說買房時，一定要注意這些事情。

這個謎可能只有內行人才懂。問這個問題的人一定是外行人，而且對房子的內幕是完全不了解的人。只是在生活中看到了到處都有爛尾樓，卻不知道他們這麼爛著真正的意圖。

在現實生活中，我們都看到各縣市，各省級有很多房子都爛在那裡，從外觀上看，房子的地基早已打好，房子的主體架構都已經完成了，甚至有些建築都已經掛上了封頂大吉的標誌了，也就是說，那些房子都已經封頂，只是還差一點錢把房子的內飾和外飾簡單修整下就可以完美的交房了。

可偏偏我們看到的現象都是我們看到的表面現象，實際上並沒有我們這些外行人看到的那麼簡單。其中的內幕都是環環相扣，就如死結一樣，最終讓老百姓活活的買單。

那這些爛尾樓都建到這個份上了，為何不再投一點錢把它建好來呢？開發商難道不知道這麼做會讓購房者痛苦，讓自己的名聲搞臭嗎？

只能說大家把開發商想得太好了，想得太單純了，他們在乎的不是這些，他們在乎的是如何從老百姓中撈到更多的利益。

先帶大家普及一下預售房制度的利害關係

1988年，有商人看重了中國的房地產，便開始大搞包地開發，一時間建起了多棟樓盤，卻發現已經蓋好的現房並沒有人來買，讓商人們捉襟見肘，一時間沒辦法回款。

經受了第一批吃螃蟹吃虧的人後，國家也開始為這些商人著想，各地政府在國家出臺的房子預售制度後，紛紛響應，目的就是更好更快的推薦房子的銷售，也能讓開發商能把房子賣出去，成本能賺回來。

自從房子預售制度開始後，開發商越來越多，他們的積極性變高，開始利用預售制度，把房子的地皮買下後，就開始申請毛坯房預售，或者有些開放商擔心購房者沒有看到房子建設的進度，乾脆把房子先建到一半，再開始申請毛坯房預售。

這個時候，很多購房者便看到了買房的希望，於是紛紛開始去看沙盤，過去的沙盤很簡單，有些人簡單看了看之後就把房子買了，首付交了，貸款辦了。

就是這麼一個房子預售制度，讓開發商有機可乘，他們在房子基本還沒完成之前就已經把房子買得差不多了，這個時候，開放商等於資金回款差不多了，也慢慢失去了繼續建房子的動力。

他們也知道，此時的房子都已經不是自己的，需要靠什麼來維持他們繼續蓋下去的想法呢？

很多人就開始反駁我了，認為我們買房子的錢並沒有到開發商手裡，其實大家完全不了解罷了。

按照國家出臺的預售房制度的要求，賣房的錢是不允許挪用的，必須將這筆錢用在樓盤的專項項目上，比如房子的繼續建造上。那麼這項專項資金就會流入銀行監管部門，由他們來獨立監管。

從表面上看，我們買房子不用擔心會爛尾樓，畢竟這個錢實際上還是沒有落入到開發商手裡，即便這個樓盤全部賣掉了，那個錢也一直還在監管部門，有了保障肯定能夠把房子建好，能夠順利的交房，最後開放商也能拿到他應得的利潤。

很遺憾，很多看似嚴謹的制度在最後都因為各種原因出現了人為的偏差。

按理說，只有開發商正常把房子蓋好，經過驗收，才能達到交房的目的，這個時候開發商拿到了交房的證明後，便可以去監管部門申請資金解凍，此事，監管部分就會撤銷對開發商的帳戶監管，於是，這筆資金就會流入開發商的集團帳戶裡。

這是正常操作，可是，現實就不容樂觀了，很多地方銀行的監管部門出現了漏洞，因為某些原因，在房子還沒有建成的時候，銀行就已經把老百姓的房款全額的發放給了房地產開發商。

雖然制度很嚴謹，但是在執行的時候就有各種瑕疵，當然是人為造成的。

所謂上有政策下有對策，一些房地產商利用擔保的手段或者交互保證金以及質押的方式，將這筆錢套到手。

那麼問題來了，房子都蓋到一半了，為何不再投一點錢繼續建好來呢？

其實在蓋房子的時候，開發商就開始想盡辦法把監管部門的錢拿出來了。

當開發商一旦拿到了錢，他們便開始挪用資金做別的項目去了。比如去投資道路，投資礦產等打款項目。

一旦開發商把老百姓買房子的錢拿去投資別的項目，把原本應該放在房子上繼續蓋下去的錢揮霍了，此時項目公司手中的資金就出現短缺。

沒有足夠的資金為後續的房子建設投入，想要繼續蓋下去，就需要開發商另尋資金，這對老闆來說是吃力不討好的活，開發商肯定不願意幹的。

沒有錢，整個工程鏈就開始出現土崩瓦解的現象。

了解這個行業的人都知道，房子的施工合同是工程包工頭和開發商籤的合同，按理說，開發商應該隨時要把錢給包工頭，這樣包工頭才能把錢下發給小包工頭，小包工頭拿到錢才能去養那些工人。

如果工人在短期內拿不到工錢，工人就開始罷工，他們一旦解散，這個工程就會被爛在半路。有時候，在欠款層層下撥的過程中，就有可能卡殼了，比如小包工頭沒拿到錢，那麼工人也不可能拿到錢。

小包頭一般實力不大，工人更是如此，此時，開發商和包工頭就會相互拖欠，一旦拖欠的時間變長，包工頭就會頂不住壓力，小包工頭那就更頂不住壓力。往往這個時候，工人就最先放棄了這筆錢，這就是所謂底層人民沒地方喊冤的原因。

一旦工人，小包工頭拿不到錢，那麼這個爛尾樓就可以繼續爛下去。

爛下去的好處就是，開發商不但不需要給解散的工人和小包工頭錢，而且在漫長的等待過程中，房地產市場火起來了。

一旦樓盤火起來了，樓盤增值了，開發商就能夠從中再次撈錢，撈了市場的錢，也撈到了百姓的錢，還提前把自己的錢取出來幹了別的大事。

最終開發商賺得盆滿缽滿。

當然，要是市場不好，開發商就是一直拖著，那也對他沒有傷害，這就出現了我們當下看到的爛尾樓。

他們何愁自討沒趣的再花時間，花經歷，花金錢在上面繼續蓋房子呢？最起碼的動力都沒有，開發商才不願做這事呢。

那麼這種爛尾樓最後都是怎麼解決的呢？

1.一般情況下，爛尾樓由開發商承擔責任，購房者有權要求開發商按照合同規定進行退房，不過，在這種情況下，想要開發商退房是很難的，基本不可能。往往，這個時候，爛尾樓超過了限定期限，就會被國家按照土地回收制度進行回收，此時就屬於國家的土地了。

2.爛尾樓現象一旦發生，政府就會出面介入，經過解調，要求開發商把欠款退還給少數購房者，調解不成，那就拿出來法拍，讓新開發商承接，對爛尾樓最後項目進行承建，建成後進行正常銷售。

如果你已經買到了這個爛尾樓，那怎麼辦？（可能的辦法和結果）

1.當你買到爛尾樓的時候，你的貸款依然在進行，銀行才不會管你的房子性質，但是他們會管你的房貸，他們不僅會催促你趕緊交錢，而且還會在一定時間內把你納入徵信黑名單，這對你的傷害是很大的。

這個時候你要做的就是去和銀行商量，通常情況下，銀行會作出短暫的同意，讓你在有限的時間內給你一段緩衝期，緩衝期是為了讓你想辦法把房款補上。

2.一旦自己買房的房子出現了爛尾樓的現象，就要在短時間，集合所有的購房者，大家齊心協力的收集證據，請高級律師協助，幫助打贏官司，一旦官司打贏了，就申請強制執行，在開發商申請破產的清算的時候，就能夠第一時間給你補款。

如果你是正打算購房者，又該如何避免爛尾樓的現象呢？

很多人一輩子就買一套房，對買房都是新手，每個人只要買房都是在學習中，往往在學習中很多時候就會踩到坑，這就要求新手買房的時候，睜大眼睛，多了解多觀察。

1.了解開發商的實力

如果你在縣城，往往你就有熟悉的人，或者朋友，他們對本縣城的房子稍微有了解，你可以向他們了解開發商在本縣城的樓盤情況，往往有些好的開發商能夠在縣城買很多地皮，蓋很多樓盤，這種開發商實力會比較大，相對那種小開發商，在縣城蓋了一棟樓後再也沒有聲音的，說明這種樓盤是問題比較多的，不建議去買這種樓盤的房子。

如果你在市裡買房，周邊都沒有熟悉的人，你可以試著去認識周邊的房產中介，業務員對本地的樓房是比較了解的，通過和他的了解，你能夠多少了解到本市樓盤中，哪家的開發商實力強，通過這種方式買到的房子，相對來說會更靠譜。

2.觀察各大開發商所在的樓盤建築速度

一般大開發商的樓盤建造速度是很快的。往往只有小開發商的樓盤經常因為資金短鏈，工程不順，才導致經常停工。

像這種經常停工的樓盤，一定不要去買，其中的問題會很多，即便就是正常交房給你了，等你住進去後就會出現很多問題。

在觀察中，你會發現，大開發商的房子建造幾乎兩三天就一層，這種速度的房子進度一定是大開發商，他們也希望趕緊把房子蓋好，方便及時回款。

3.看準購房的時機

現在的預售房制度出來後，有些開發商剛開始動工打地基就開始出售房子，有些開發商把房子建到九成的時候再開始出售房子。

如果在你所在的位置，出現了這些現象，最好不要買那些在承建地基就開始出售房子的樓盤，最好購買那種多樓棟，已經蓋好好幾棟房子的樓盤，這種保障性更高。

4.有實力，一定要先查證

開發商想要出售房子，一定要有合法的證件，包括《建設工程施工證書》、《建設工程規劃許可證書》、《建設用地規劃許可證書》、《國有土地使用證書》、《商品房銷售預售許可證書》。

能查到開發商有這些證件，那麼對於我們購買房子還是有保證的。

寫在最後

買房不易，很多人一輩子就為了買一套房，買房的時候一定要謹慎再謹慎，不要有撿便宜的心態，也不要有操之過急的心態。

買房需要有緣分，很多時候，買房不要看重開發商的優惠活動，更不要隨意聽信售樓小姐的忽悠，要做到明智的購房。

同時，對於買房，不管有錢沒錢，記住，房子只是拿來住的，不要炒房，不然會給自己帶來很多麻煩，尤其是炒中了爛尾房，那就虧大本了。

老闆，這套房子明明蓋得都差不多了，怎麼還爛尾了？

在我上大學的時候，大學實習在一個樓盤裡面當銷售，當銷售的時候本來好好的。

可是第2天公司老闆突然說了，實習生明天就都不用來了，還有咱們的正式員工也得有一多半不用來了。

不問不知道，一問嚇一跳，原來我們那套房子直接變成了爛尾樓，整個開發商圈的這一大片地，估計最後都交付不了。

正式員工其實都有心理準備，老早就知道了這個樓盤可能要涼。

所以他們早早地就有了後招，已經找好了其他工作，再加上這個公司老闆給予員工的補償，也全都補償到位了，所以員工倒沒有折騰什麼。

只不過我大著膽子來到了老闆身邊，然後問他老闆，您看咱這個房子就差上面兩層沒有蓋了，上面兩層蓋好，外面一刷油漆，這不馬上就可以賣了嗎？

那既然如此，為什麼不把這套房子蓋好了之後賣出去，然後把這一部分錢給賺回來，反而要把這套房子定為爛尾樓呢？

我這句話不問還好，一問正趕上公司老闆正在氣頭上指著我的鼻子說，你一個實習生也可以問這些事情。

我告訴你抓緊時間走，拖欠你們的工資，一分錢都不會少，第2天就能夠打到你的卡上，現在我不想見到你馬上給我離開。

雖然我摸不著頭腦，不知道怎麼回事，但是看著公司老闆這麼生氣，我也沒有辦法了，這個時候如果繼續追問老闆，那才是腦子有問題。

所以我二話不說灰溜溜地走了，只不過後來和我表哥聊天的時候，我才明白。

為什麼很多爛尾樓表面上看起來都建得差不多了，為什麼不再投一點錢把這個房子建好反而定為爛尾樓。

然後讓別的公司來接手呢，這裡面表面上看起來簡單，實際上有大文章可以做。

第1點，開發商沒有錢了。

我們要明白一點，開發商所謂的沒有錢不是說一點錢都沒有了，事實上開發商會存著一部分錢。

換句話來說，如果開發商準備開發這一片地皮的話，沒有錢是萬萬不可能的。

所以哪怕只是單純地想要開發這一片地皮，該準備的錢都得準備妥當。

那把這一部分錢準備妥當之後，我們就會發現這一筆錢只能夠完成以下幾個特殊任務，根本承擔不起整個樓房的搭建。

首先開發商會提前準備出一大筆錢來，這一筆錢是為了買地皮的，也就是說這一塊地皮我買下來了，接下來我要在這塊地皮上買蓋房子。

那開發商買下這一塊地皮的錢基本上是隨時交付的，就算是不是隨時交付也必須拿出一筆錢來，這筆錢放在桌子上誰都不能動。

因為這筆錢一般直接的是對接周邊的負責人或者對接的是更上一級。

如果這一筆錢拿不出來的話，再往後想要繼續買地皮，不好意思你連資格都沒有。

因為這個企業極有可能會上黑名單，而且也不符合流程。

除此之外開發商還必須拿出一筆錢來，屬於預付工人的工資以及賠償金。

要注意現階段早已經不是幾十年前的那個狀態了，工人的工資今年拖欠到明年明年拖欠到後年絕對不可能出現。

就算是出現也只能是小概率事件，現在的開發商更看重的是個人信譽，如果說不給農民工工資的話，最大的懲罰也就是坐牢，然後再想盡辦法把錢賠償給人家。

可是現階段有一個比坐牢更可怕的懲罰，那就是信譽問題，也就是出現信譽危機了。

換句話來說，在當地你是沒有口碑的，而農民工他們幾乎是一個團體，他們相互之間會有溝通會有信息之間的互動。

一旦你這家企業上了黑名單或者農民工知道你這個人不靠譜，就算將來你東山再起了，你覺得這些農民工還會繼續跟著你幹活嗎？

所以單純地從信譽的角度出發，農民工這個團體就得罪不起。

更重要的是如果真的得罪了農民工，那接下來這個企業還有什麼工作可以交付給農民工。

中間的人都不相信自己了，就算是將來把房子蓋出來了，你覺得農民工這一塊的口碑已經毀掉了，還會有人來買這套房子嗎？

除了這兩部分資金之外，還有一部分資金是用於銷售部門的，或者用於最開始的材料籌備。

簡而言之開發商可能準備的錢就有這麼多，除了這些錢之外，再也沒有其他的錢了。

這一部分錢一旦用光了，那麼開發商在短期之內籌措不到其他資金，那麼這些房子們就都成了爛尾樓。

第2點，開發商從哪些方面籌措資金？

只要是有過買房子經歷的小夥伴都知道在買房子的時候有一個神奇的名詞，那個名字叫做期房，期房是什麼意思呢？

就是這個房子還沒有裝修好，這個時候我就直接買下來了，先臨時搶一些好的地段。

就比如當時我看中了一個樓層，樓層是8樓，我就想買這套房子，但是當時人家開發商說了還沒有蓋好，不過可以提前買。

而提前買了之後這一部分資金相當於直接給開發商了，換句話來說開發商這種打法非常的有趣，他屬於拿時間換空間。

換句話來說，別看我的房子還沒有蓋好，但是這個時候我就已經可以賣了。

我賣的過程當中一些業主把錢交給我，我就可以把這一部分錢再源源不斷地打到這一塊地皮上來。

最終不間斷地去蓋房，房子蓋好了我能狠賺一筆，我相當於拿了那些業主的錢蓋的房子。

但是要大家注意，這裡面有一個問題，這個問題平時很少會遇到，可一旦遇到了100%的人是無法躲避的，那就是一旦有出意外出現。

比如原本建立這些房子需要1,000萬，可最終業主們最終籌措的資金只有9百萬，開發商那邊可能有四五十萬，還差個四五十萬，那四五十萬自己籌措一下或者借一下不就可以了嗎？

但是問題的關鍵在於開發商那邊把所有能借的錢都借到了，最終還是差這些錢。

換句話來說開發商明白，就算是這個時候把這些房子全部蓋好也是虧本的狀態。

或者壓根就沒有資金，考慮是否把房子蓋好後續賠償問題就是一個天大的問題，在這種情況之下就會出現爛尾房，當然這個數據我是隨便編造的。

事實上開發商他們因為缺乏資金導致的種種問題，要比我們想像得更加可怕，這樣說只是為了讓大家更便於理解罷了。

第3點，及時止損帶來的終止行為。

還有一些情況是開發商在開發這個樓盤的時候商量的，各種各樣的政策能給的也都到位了，各種各樣的銷售也都做了一系列的預估。

但是在預估的時候突然之間發生了意外，包括，但不限於周邊有幾個競爭對手，他們也在賣房子一下子賣房子的壓力就會急劇增加。

賣房子的壓力增加了，房子賣不出去了，開發商那邊也賺不到錢了，最終開發商通過數據計算發現，就算是自己把這套房子蓋出來了，也賣不出好價格。

就算是能賣出好價格並且銷量還可觀，最終也是賠錢的狀態，那預期如此還不如集數止損，現在就不幹了，省得賠錢賠到更多。

當然大家也大可放心，現階段的爛尾樓數量越來越少了。

以我們這邊為例，之前的時候和一個中介聊天，中介就說了當地的相關部門都會有各種各樣的應急預案。

如果這個開發商出現了問題，將會臨時調動另一個開發商過來把這批樓盤蓋好，總而言之老百姓買了房子得讓老百姓放心。

但是再早幾年，比如10來年前20來年前，那個時候的爛尾樓還是有的。

當然即便是現階段我們也要注意，如果非得買期房，提前幾年買房子的話，為了挑選一個好的地段，一定要擦亮眼睛。

一切口碑不是那麼好或者之前就出現過問題的開發商的房子咱們能不選就儘量不選，如果真的出現意外，那可真是沒地兒哭去。

作為一個在銀行工作的人，我要告訴你的是樓盤的爛尾往往都是發生在封頂之後。而且封頂之後需要的資金並不亞於主體完工的費用。

至於開發商為什麼不再投點錢把它建好，原因太多了，主要的原因就是開發商的資金鍊斷了，開發商沒有錢了，一棟大樓封頂以後，後續的建設資金還需要大概2500萬-3000萬左右，這也是一筆不小的資金。

在我們銀行貸款的開發商一般都是幾億元或者十幾億元的貸款，往往是在很多銀行都有貸款，因此可見一棟大樓完工需要很多資金。

1.預售不及預期，無法回款

我國的房屋銷售是預售制度，說得簡單一點就是開發商拿著我們的錢給我們建房子，我們得先出錢。因為開發商自己的資金並不多一般就是30%左右，在銀行貸款籌一部分資金，剩下的全靠買房的人的首付款。而且很多開發商把土地出讓金交了以後根本就沒有錢了，如果預售不及預期，銷售不出去，就沒有回款。資金鍊馬上就斷了，房子也就爛尾了。

2.開發商證件不全，無法進行下一步的建設

有的開發商膽子很大，根本就沒有拿到「四證」，連土地使用證也沒有拿到。有的開發商非要改變土地的使用性質，結果國土資源管理部門和住建部門不審批通過，開發商也就沒辦法進行下一步的建設，在投資也沒有什麼意義，所以就只能讓房子爛尾了。這類情形在小地方很常見。而且這類開發商往往最後都是在銀行卷一筆款，最後破產跑路。

3.開發商貪大求全，擴大規模，資金鍊斷裂

有的開發商很小，自身註冊資本也很少，在房地產行業很熱的那幾年多個樓盤同時開工，大量的資金被佔用，結果房子還沒建好，房地產市場已經冷下來了，沒有辦法及時回款，結果就是資金鍊斷裂。

4.接盤的開發商無利可圖，往往不願意接盤

一個開發商破產倒閉後，剩下的爛尾樓其他的開發商往往不願意接盤，不願意重新建設，因為這樣的爛尾樓盤對於接盤的開發商來說根本無利可圖，如果沒有地方政府部門的協調和溝通是沒有開發商繼續接盤建設的。