我一個女性單身的朋友，自己買了一套公寓，現在後悔不已。
當時我叫她不要買公寓，要麼不買，要麼就首付買一套小一點的住房，五六十平米都可以，每個月的貸款也不多，她是一個編輯，工資收入還可以的，買一套小房子，還按揭貸款是很輕鬆的。
可是她認為，反正自己一個人住，以後也不準備買，就算以後自己不住了，也可以出租，現在全款買了，賣不賣的掉都無所謂。
她入住沒有多久就後悔了。
首先是水電費特別貴，水費還行，用水量也不是很大，但是電費就比較高了，夏天開空調都不捨得開，並且，做飯也很麻煩，因為沒有天然氣，有電磁爐做飯是非常麻煩的。
此次，就是上下班的時候，等電梯特別浪費時間，有時候等個電梯都十幾二十分鐘，就算自己爬樓都下樓了。
最後，就是很沒有安全感，有時候半夜都有陌生人敲門，家裡也經常會被塞入一些小卡片，並且，還曾經發生過門鎖被撬的事情。
後來，朋友受不了了，就把房子出租掉了。
朋友結婚以後，男方家裡買了房子，朋友準備把房子賣掉，然後把婚房裝修漂亮一點，這時候，朋友發現問題了，房子掛牌以後，一直賣不掉，本來打算賺一點賣掉的，後來發現賣不掉，就準備保本賣，還是賣不掉，據我所知，朋友的這套房子，到現在也沒賣不掉，經常叫我想辦法給她把房子賣出去，我確實也沒好辦法，因為公寓，特別是這種商住公寓，真的沒人買。
所以說，前人之鑑，還是要聽的，不管是自住也好，投資也好，公寓都別買。
很高興回答這個問題
這也是一個老生常談的話題了，人人都說公寓的運營成本高（包括物業費、水電費），後期交易稅費高，各個網絡大咖不斷的發視頻警告客戶千萬不要買公寓。總之，大家對公寓的認識，都只是人云亦云。
下面談一談我的認識：
首先說一下公寓相比於住宅的優劣勢，
優勢：1、同樣面積的房子，總價低。2、除北京市外，其他城市一般都不限購，不限貸。3、小戶型，易於打理。4、多數都位於商業中心，交通便利。5、可以註冊公司，當辦公室。
劣勢：無非就三點，1，產權年限，一般都是40-50年。（補充一下，40年產權也是大產權，交易受法律保護）2、後期交易稅費高。3、不能落戶，孩子上學是個問題。至於說水電費、物業費高的問題，住宅也一樣得交這些費用，高不了多少。
所以說，買公寓還得看咱們具體的使用用途，樓主準備自住，住多少年？有沒有搬遷的可能？手裡資金狀況？你所選的樓盤位置。這些都是影響你的因素。
個人認為買公寓還是可以的，最起碼它能緩解初期的居住壓力，後期不住了，還可以出租，把房子和註冊地址都租出去，收入也不少。不要老想著，不住了就賣，現在房產政策是房子是用來住的，不是用來炒的。公寓就像基金一樣，講究的是細水長流，年限越長，周圍越繁華，租金越高。
比如，我們廊坊這邊的公寓，隨著首都經濟外溢，機場建設等等，城市越來越繁華，而且這邊的公寓還是民水、民電還有天然氣和地暖。離高鐵站也近，到北京僅19分鐘。自住投資都合適。呵呵，打個小廣告。
買房還得看咱們自己的情況，每個人都不一樣，具體內容具體分析。
我就是買的公寓自己住的！
我在新疆五家渠市，離烏魯木齊首府20多公裡。我是2018年買的公寓房，當時是期房，才蓋了3層時我在五八同城上看到了廣告，一看房價才3千6左右一平米，就立馬全款買了一套51平的公寓房。
現在是2022年了，我已入住公寓房2年了，給大家談一下入住的體會吧。
首先，我這公寓房是商住兩用性質的，就是說我的房子可以開公司，可以經商，也可以當住宅使用。使用權40年，40年後再給土地管理局交一些費用就永久居住了。
我的公寓樓總高18層，我選了個10層以上的，我喜歡視野開闊的樓層。我的公寓房裡有天然氣，可以做飯，也有地暖，冬天房間裡比較暖和。每層樓10戶，電梯2部，目前人還沒住齊，所以平時很安靜。
我的公寓房水費每方5元，電費每度0.41元，物業每平2元，我覺得這收費挺合理的。
入住2年多了，鄰居大多都是買來居住的，所以也不吵。而且一層十戶，鄰居也愛串門了。不像住宅樓一梯2到3戶的，好像鄰居也不太愛來往。我們這樓道是大通道，站著走廊裡也愛和鄰居聊天了。
最後說一下地理位置，我們這裡的公寓樓離商業街很近，離學校和醫院也近。所以，不論是經商還是自住我覺得都挺好的。
我一個單身女人，花18萬給自己買了個小窩，讓自己有了一個家，實在是太開心了！
哈哈！從來不參加回答問題的我，今天要跟大家聊一聊，我正住在商住兩用的公寓樓裡。
當初買的時候沒想到要自己住，就想有點閒錢不能就那麼放著，本來就是一個在經濟方面不善於管理的人，看別人買房子就買套房子放著吧，說以後收租金，確實也收了幾年的租金。
幾年前婚姻出現了變動，就那時也沒想到要住這個公寓樓，用這個租金在小區租了一套房子住，後來發現租房子住很不舒服，沒有自主權，這才想到來公寓樓住的，沒想到一住下來就喜歡上了這裡。
水電物業取暖費是要高一點，但你思想上接受了以後就不是問題，一年就算比商品房高兩三千塊錢，又怎麼樣呢？少買兩套衣服就解決了。
也許我住的公寓樓所處的位置是比較好的，不出樓，負一樓是中型以上的超市，一二三層是商場及美食，大門外五十步是地鐵口，再有三四年就成了雙地鐵，外面的周圍就不用說了，繁華而熱鬧。
樓裡冬暖夏涼，因為整棟樓面積大，曬不透凍不著，兩頭有十幾間小房子，只適合做酒店，有酒店它就要滿足住的條件，比如晚上周圍不可以施工等，中間較大的房子適合辦公，辦公一般晚上就很安靜，所以對我一個長住的人來說不受影響。
對一個單身的人來說非常好，一層樓有這麼多房子，就會出現一些人，自己不會覺得與世隔絕，又不會形成老鄰居。這次疫情，一個多月不能自由出入，可本層的幾個人就成了暫時的熟人。
面積小，真的活的很輕鬆，我是這樣形容我的房子的，一扇窗兩道門一畝一分地，並不影響我的生活質量，打造足夠的儲物空間，整個房間簡潔而精緻。
想起以前那個200多平米的房子，扔給他了，人家壓根就沒有想過給我啊！樓上樓下四個陽臺，這就多少窗戶了，還有幾間房子也有窗戶，加上進戶門有十個門，哦！還有個儲藏間，11個門啦！三個衛生間……現在想起來睡著都要笑醒，一個人只能睡一張床啊，哈哈！
這裡的服務及時周到，那天家裡泡水了，物業跟保安三五分鐘趕到，幫我清理乾淨，走廊上幾處都有攝像頭，感覺真的很好，就是養狗不是那麼方便。
買房子自己住，可以買公寓嗎？網上看到不少人說買了公寓就後悔的，升值慢，出售難。我身邊也有不少朋友買了公寓的，有買來自住的，也有專門投資用來出租的，他們都說很慶幸當初毫無猶豫買了，自住方便，出租也容易，關鍵是租售比高。
那公寓到底能不能買呢？我2016年11月也買了一套公寓，聽完我的講述也許能給你一點啟發。
我在廣東下面一個四線城市上班，工作穩定，退休前都不會考慮工作變動的問題。所以買房首先要解決的是就近自住問題，其次才能考慮利用手上的閒錢合理進行投資。
因為2005年我已經購入了一套一百三十多方的電梯房，地段很好，已經解決了剛需所需要的自住、入戶、學位、購物、出行等所有問題。
2016年底，我努力工作加上省吃儉用有了存款十幾萬塊，因為有過以前投資股市與創業失敗的經歷，我認為自己沒有創業與理財投資方面的天賦與運氣，還是想找到一個能保存本金又能有所收益的投資方式，這個投入要在我的能力範圍內，就是說我既想要有收益但也要輸得起，不管房價未來如果變化，都不至於影響我生活的大方向。
有了這個前提，我把目光瞄準了房地產，因為我身邊有很多同學、同事、朋友名下都有幾套房子在收租，既有工資收入，又有租金收入，成了我心中想要實現的夢想。
2016年，我所在城市首幢公寓在售，均價5200元一平方，當時的住宅均價也是6000元左右一平方，就是說公寓的價格與住宅比起來優勢並不大，但我最後還是只用了一個小時看公寓就下定金買下來了，並且是晚上打著手電筒去看的房。
我迅速買下這套公寓的原因如下：
公寓地段好
公寓樓當時主架已建起來了，但還沒拆外架，整個小區還沒開發好，小區的規劃是商住綜合體。未來能不能正常使用還是個問題，因為不是期房，擔心成為爛尾樓，擔心小區旺不起來，成為很多人望而卻步的原因，我身邊就有幾個朋友因為考慮太多因素，一再猶豫錯失了購買的機會（因為小城市的公寓不多，這一幢後來很快就售光了）。
我反覆看了周圍的環境，圍繞公寓樓一圈，既有稅務、財政、行政服務中心等行政機關單位，又有小學、幼兒園等學校，附近還有維也納酒店及各種飯店、便利店。雖然是一個五線小城市，但公寓樓處在一個很好的中心位置，我看好公寓未來的出租。
公寓總價低
我所看的公寓均價不低，但是層高5.4米，能隔成兩層做成小複式。就是說我花5200元買來一平方，等於能利用兩個平方的面積。按實際使用面積來算，價格是住宅的二分之一左右。這個價格很吸引人。
一套46方的的公寓，隔成兩層，實際面積92方，套內使用面積都有67方，但總價才242000元，首付122000元，貸款120000元分十年還清，每個月月供1295元。
我大概計算了一下，首付122000元我剛好有，月供1295元我也沒有負擔，那怕未來有一段時間公寓沒租出去，這一千多塊的月供也影響不了生活的大方向。
公寓方便管理
公寓與我工作生活的地方在同一個城市，這樣不管是後續的裝修，還是以後出租看房，我都能利用休息的空休時間管理。
如果退休以後覺得無聊，想找點事情乾乾，我也可以把公寓改成民宿，既豐富了生活，也增加了退休經費。
基於以上三個原因，我看房一個小時就下定金買下來了這套公寓。
公寓買下來後，2017年國慶開始裝修，我按自住的要求親自設計、監工，耗時三個月就裝修好了，我的複式公寓成了很漂亮很溫馨的小窩。
我買的公寓離電梯近，邊戶，不管是陽臺還是兩個衛生間，陽光與空氣都很好，我給客廳的飄窗上配置了軟墊，冬天的時候躺在飄窗上看書、喝茶、睡覺都溫暖無比，從窗戶看出去就能看到不遠處公園的青山綠水，既有眼前的生活，又有遠方的詩與景。
2018年2月開始，公寓首次對外出租，月租金平均維持在2100元左右，租售比高於7.0。前後幾任租客都非常喜歡我的房子，都是看了房子後馬上籤合同，一手交租金一看交房。那怕是受疫情影響也沒有空置期，目前已收租金82000元左右，基本把裝修公寓的本錢收回來了。
目前來說，我投資公寓的成本只剩購房款242000元，辦證及貸款利息支出48000元左右，合計290000元。我已還貸款五年，在剩下的五年內月租金2100元（不計算漲租的情況下）減去月供1295元，每個月還能剩餘800元補充生活經費。
如果五年內我有錢提前還清銀行的貸款，那麼我上述計算的成本還會降低。那怕我不提前還貸，再過五年，我的公寓貸款也還清了，那個時候我享受的就是純收入了，僅此一套投入不多的公寓，每個月給我帶來二千多的收入，為我將來的退休生活增加了一重經濟保障。
如果五年前我沒買這套公寓呢？手上的十來萬不過是幾場旅遊，在吃喝玩樂上大方一點，也就用光了，每個月不用還月供，也存不下錢，那麼到今天，可能的結果是既沒公寓也沒錢。
再說一下很多人關心的公寓水電問題，我買的公寓水費按民用水計算。電費按民用電第一階梯計算，就是說不管用電多少都是按第一階梯計算，如果用電比較多的情況下，我的公寓電費比住宅用電更便宜。
綜上所述：
公寓能不能買來自住呢？
我的公寓業主群有一個業主就買公寓自住。她是離異單身，有一女兒也長大成人在外地工作了。她原來有一套145平方的四房兩廳，她說一個人居住大大了，搞衛生都辛苦。她當年就賣了大住宅，用賣房款全款買下了三套公寓。
現在她自住一套，自住的公寓裝修的很漂亮，樓下是衛生間、廚房、餐廳、客廳，樓上兩個小房間、一個衛生間，一個人住得溫馨又舒服。
另兩套她拿來出租，每個月四千多的租金加上退休金，足夠享受生活了。現在她經常與一幫姐妹全國各地去遊山玩水，要多快樂就有多快樂，我覺得這才是退休生活的好日子。
公寓能買來投資嗎？
參考我上面買公寓的經驗，我認為可以。如果是家庭首套，考慮到入戶與小孩以後入學情況，還是建議想辦法先買住宅。如果手上有閒錢但又不是很多，買不了大房子，或剛出來大城市工作的年輕人，很難通過自己的努力買上高價位的住宅，買一套小公寓自住也是不錯的，那怕公寓漲幅不大，起碼也省下了租房子的錢，有了一個穩定的小窩，免去頻繁搬家之勞累。
首套房已經解決了，手上又有點閒錢，如果沒有更好的投資機會與選擇，可以入手公寓，只要地段好，放著用來長租是一個不錯的選擇，像我的公寓就沒考慮出售，所以公寓漲跌對我來說影響不大，我有的是穩定的租金收益。
總結
不管是住宅，還是公寓，都有優缺點，沒有任何一套房子是完美的，能不能買公寓，還是要根據個人的實際情況出發。
我就是婚姻出現了問題，才買的公寓樓自住，感覺有這幾個優點，第一，周圍住戶都基本屬於自己忙自己的白領，不會有人好奇你為什麼一個人住在這裡，你經歷了什麼，不像小區裡總有那種自以為是的大爺大媽閒人大姐，第二物業比小區貴點，但是管控比小區強，到處都是監控，公區裝修也精緻，可是因為公寓面積小，我買的30平，雙層實際面積60，其實交的物業費反而比小區少，第三，我裝修成奶油風，大大的落地窗，全屋智能，很滿足我那點小資的欲望，第四，公寓樓樓下附近往往交通便利，超市飯館一應俱全，想下樓隨便吃點選擇也多，想外送外賣也都速度很快！一個人住，養只貓，偶爾三五好友也有地方小聚一下，每天都感覺過的很開心！水電嘛，我這裡是民用電，商業水，其實一個人也用不了多少，唯一不好就是沒有煤氣，但是我基本上電蒸鍋，微波爐，電飯鍋，空氣炸鍋就搞定了，偶爾用用電磁爐，不妨礙什麼
朋友說：「不要買公寓，水電費啥都貴」
銷售說：「公寓好啊！小戶型，總價低，位置好，地段繁華，租金高」
那麼公寓到底該不該買呢？我們來分析一下它的優點和缺點！
優點：公寓在限購的城市一般都不限購，公寓可以用來辦公註冊公司，也可以用來居住！
公寓一般都是以小戶型為主，市場價格也比周邊的住宅會便宜些，所以總價低！
公寓面積小，適合一兩人居住，很多白領和情侶都是選擇公寓來住！
公寓多數都是在位置比較繁華的地段，交通比較方便的路段！
公寓有40-50-70年產權的，並不是所有公寓都是40年產權！
缺點：公寓的水費，電費，稅費，物業管理費都會比住宅貴一些！
公寓首付需要5成，貸款最長10年，而住宅可以首付3成，貸款可以30年！
公寓沒有學位，不能落戶，很多公寓都是不能明火的，只能用電器！
很多公寓都是40-50年產權，很少有70年產權的公寓，而住宅一般都是70年的產權！
買來住該不該買公寓呢？看以下這些條件
1、幾個人住？一兩個人住可以選擇公寓
2、在外工作想買套離上班近的，身上又沒多少錢，剛好可以買個公寓！那你可以買
3、身上沒錢又想買套房，近的住宅買不起，遠的住宅又不要，那你可以買套公寓
4、長期住還是短期住？有沒有考慮小朋友讀書等問題？
你對公寓有什麼看法？歡迎在下方討論
孩子還小就最好不要買公寓，孩子上幼兒園和上學資格都沒有。如果不考慮小孩入學的話，公寓只要面積合適，有燃氣，作為居住來說，還是相當不錯的。首先，很多公寓都在綜合體或CBD，交通餐飲和商超都很方便，生活的便利性是很多住宅都趕不上的。其次，通常公寓的價格只有住宅的一半，一套300萬的住宅，通常同等面積公寓只需150萬，剩下的150萬用於理財，毎年可獲6萬的收益。公寓的水電和物業費毎月可能比同等面積住宅高出一千多元，一年高出的總額在兩萬以內。6萬減去2萬，每年因選擇住公寓還有4萬的淨收益。
再一個，公寓通常是精裝修，不僅可免去幾十萬的裝修費而且勿需勞神費力。
但是，要考慮將來資產的最大化，還是應該首選住宅，因為住宅增值的速度普遍高於公寓。只考慮生活舒適和現金流充沛，不考慮遺產最大化的老人，可以考慮選擇居住公寓。
此外，公寓的生態景觀與活動場地通常不及高檔小區，人員也較複雜且流動變化大。
就我自已來說，我準備過些年把我住的住宅置換成面積稍小一點，帶燃氣鄰公園的公寓。因為最近這些年，我所在住宅周邊環境提升和發展很快，還有較大增值空間，待這些都兌現了，就可以實施置換了。
看到大家很多發言，說得都是一知半解，做為房地產科班出身，又是行業資深從業者，我有必要科普一下了：
首先要搞清楚一點，酒店式公寓和公寓式酒店是不一樣的，千萬別混淆了。
酒店式公寓是酒店一樣的公寓，主語是公寓。
特點一：每一棟首層都是挑高大堂，一般高度超過六米，有管理人員，有安保人員，有休息座位，配置高的甚至會有咖啡屋，水吧之類，就像酒店大堂一樣裝修考究；
特點二；電梯最少兩部，一般多部。
特點三：一般小高層（12層以下）、高層（18-22層）為主；
特點四：一體多戶，朝向不一定全朝南；
特點五：民水民電，天然氣、暖氣到位（長江以南除外）；
特點六：產權50年或70年，用地屬性一般為綜合居住用地或住宅用地。
酒店式公寓最早起源於歐美，主要客戶為在市中心忙碌上班的年輕人，因為高層價格相對便宜，管理完善，交通方便，富人一般住郊區聯排別墅或獨棟別墅。九十年代，此類物業經東南亞華僑、香港商人引入內地，從東南沿海開始興起。
公寓時酒店就是像公寓一樣的酒店，主語是酒店。
特點一：首層一般有大堂，少數沒有；
特點二：多部電梯，配有貨梯；
特點三：基本都在22層以上；
特點四：一層多戶，塔樓結構的話，東南西北朝向均有；
特點五：商水商電，無暖氣，無天然氣；
特點六：產權40年，用地屬性商業。
公寓式酒店最早是由臺灣省引入大陸，八九十年代，臺商及工作人員來內地經商、投資越來越多，臺灣開發商抓住此商機在東南沿海開發了這種自助式酒店，既有酒店的服務，又可以自己用電磁爐之類煮點小飯，當時很受歡迎。
重點來了：以上兩種物業形式都有明確的屬性和特點，但是現在市場上出現的所謂酒店式公寓其實是「李鬼」，很多不明就裡的消費者稀裡糊塗就掏錢購買了，最後住不舒服，賣又賣不掉，苦不堪言。
下面就說一下這類「李鬼」的前生後世：
一切土地歸國家所有，這是我國的土地權屬定性。
國有土地出讓用地屬性有：工業用地、商業用地、住宅用地和綜合用地。
工業用地主要用於工業生產，各類工業園、產業園等就屬於工業用地，產權50年，此類用地除一次性繳納土地款之外，每年還要繳納土地使用稅，各個地方標準不一樣；
商業用地就是用於商業經營型開發，商場、寫字樓、酒店、商業街等等，產權40年，此類物業產品持有時，稅費不多，主要是營業稅，所得稅等經營性稅收，但是買賣稅費極多，除房產交易環節的契稅、印花稅、所得稅之外，還有房屋增值稅，土地增值稅等重稅；
住宅用地很簡單了，就是我們住的普通住宅用地，使用年限70年；
綜合用地相信很多人不清楚，綜合用地主要是用於城市綜合開發，城市更新，舊城改造等大宗土地開發利用的土地，因為涉及醫療、教育、基礎設施等，使用年限50年，如果住宅地是花生油，商業用地是大豆油，那麼綜合用地就是調和油。
土地屬性搞清楚了，這公寓就簡單了！
所謂「李鬼」公寓，就是開發商在拿住宅地的時候，地方ZF為了土地利用最大化，或為了區域形象，或為了民生等，會強制規劃一部分商業用地，或者拆遷安置房打包一起出讓，為了心心念的住宅好地，開發商對這種捆綁銷售也不在乎。
商業部分因為有硬性指標，要麼建酒店，要麼建寫字樓，但是無論是酒店還是寫字樓都不好賣，變現太慢，於是「李鬼」就出場了，介於酒店和寫字樓中間的產品，推廣的產品名就叫公寓，酒店式公寓，公寓式酒店來回叫，儘量模糊概念，儘量精裝修，儘量美化，儘量買一層送一層，也就是LOFT，推廣訴求：居住投資兩相宜！居住辦公都可以！價格比住宅便宜很多，有的還是酒店委託管理，例如：各類家庭式度假酒店，親子酒店等，多在海濱城市，例如三亞，廈門，珠海，青島，煙臺，威海、大連等等；
例如：SOHO-居家辦公公寓，北京SOHO就是開山始祖，老潘把住宅、標準寫字樓和居家辦公的概念玩到了極致，萬達廣場的公寓也是這種。
這種「李鬼公寓」跟公寓沒一毛錢關係，實際就是賓館，商業水電，價格是住宅的三倍以上，物業管理費更高，無集中供暖，無天然氣入戶，一般中央空調，使用成本很高，更難得是轉手，高稅費把利潤抵消了，所以此類物業慎買，上海已經不批此類產品的預售，限制交易了。
敲黑板，怎麼區別李逵和李鬼呢？教大家一招簡單的：
售樓處懸掛「五證」的地方，一看用地年限，50年、70年均可，40年的話眼睛瞪起來；二看規劃用途，住宅用地，綜合居住用地均可，如果是商業用途，馬上淡定下來：喝完送的咖啡，吃完送的水果，然後打開送的太陽傘，提著送的伴手禮，優雅的揮手告別，不留下一片雲彩……
