一般使用銷售淨利潤率衡量利潤水平，即項目淨利潤/銷售收入（不含稅），一般在6~12%之間。但房地產行業具有極強的金融屬性，開發商更看重資金的投入回報——內部收益率IRR。

銷售淨利潤率是個靜態指標，相當於開發商賣房子收到100元錢，有多少錢歸開發商拿走。這個指標不考慮開發商投入了多少錢、這些錢用了多長時間的。所以本身意義不是很大。

而動態指標內部收益率IRR——資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、淨現值等於零時的折現率，可以粗略認為是年化收益率，更能夠反映出資金使用的效率。這才是開發商真正關注的指標。

IRR一般從十幾、到幾十、到幾百，都有可能。對比銀行存款利率、理財收益、股票投資收益，你才會感知到房地產是真正的暴利。

開發商是怎麼做到的呢？

一、儘量使用槓桿，減少自有資金投入。

土地款靠前融，四證齊全後通過開發貸償還前融，工程款由總包墊資或者開商票。這就是傳說中的「空手套白狼」——開發商的資金投入一般只有土地款的三成，剩下的錢都是借的。所以說房地產是金融行業，而不是製造業。

二、採用預售制，加快回款。

一般正式開工後兩個月左右，主體結構出正負零，在很多地方就可以預售了，至多不過等到地上幾層。這樣，開發商現金流很快就可以回正。

三、壓縮工期

為了提高IRR，開發商在快周轉上做到了極致：產品標準化，全國就那麼幾個戶型；壓縮前期報批時間；提前入場做地勘和土方。真正能夠耐心打磨產品的開發商越來越少，而品質也成為奢望。

所以，過去開發商一般在開盤後幾個月即現金流回正。那時候IRR達到幾十是很正常的，比傳統行業暴利太多了。

從去年開始的民營房地產企業大規模的暴雷，就是因為掐斷了它們的現金流。2020年的三條紅線政策大大限制了開發商的融資行為；招拍掛土地款要求提供自有資金證明，不允許使用任何形式的借款；開發商暴雷和市場下行相互促進、惡性循環，影響了銷售回款。現金流遲遲無法回正，IRR就會大為降低，開發商也就不賺錢了。

前幾天住建部說有條件的可以現售，也就是現房後再銷售，那就極大的影響了現金流回正，引起了坊間熱議。真要這麼做，那麼就是給尚未暴雷、疲於應付的開發商們又一重擊。

棲息白鵝潭，魅力雅居樂。作為廣州鼎級人居尺度的雅居樂，坐落於三江交匯、人傑地靈的珠江岸畔，入目極攬700米江幕天景，在此可俯瞰水天一色。

在2016 年土地競拍的時候，因為地段和江景資源極佳，整個業界都對此匯聚天水靈氣之地勢在必得，競拍過程中，歷時1個多小時和78輪的舉牌，雅居樂在保利、時代、融創和龍湖等一眾強勁的競爭對手中脫穎而出，最終以21.73億元人民幣，拿下了這塊號稱當年廣州新晉地王的風水寶地。

雖然，一直以來雅居樂天際715都被認為是一個頗具爭議性的樓盤，但是在這個金秋，雅居樂卻向市場上交了一份非常良好的成績單。不僅安然渡過本次8月份的償債高峰，按時還貸，更令人可喜的是，中期業績報告顯示，財務持續穩健，土儲優質，也希望這個信號能給近期低迷的市場以更多信心。

作為雅居樂廣州核心區域荔灣區白鵝潭CBD的核心項目，雅居樂天際715吸引了眾多崇尚風水的港商，相信旺丁旺財的寶地也能吸引更多有眼光的業主。此金九銀十福利放價，多種優惠齊享，擁有雅居樂，盡享鼎級人居。

大城市不了解，我所處的小城市是非常大的。（以下的帳都是粗略算的）

1、土地成本。這幾年的房價蹭蹭的往上走，都在說土地很貴很貴的，其實小城市的很多地段的出讓樓面價也即是800-2000之內。

2、建築成本：鄉鎮地區兩年前有1200元/㎡包交房的（5F的多層、包括小區內的配套和綠化以及門窗都有了）。正常的商業小區總建設成本也就是3000元/㎡就都包含了。

3、各種稅費：除了配套費（190元/㎡，我這個城市），其他測繪、契稅、開口費、財務費等攤開了也就是100元/㎡。

之前樓市還好的時候能賣到均價7500一平方。稅金抵充以後大概6% 7500*6%=450元/㎡。總成本是多少呢：2000+3000+300+450=5750元/㎡。

貌似7500-5750=1750元的利潤。1750/5750=30%。開發周期大概3年的情況下就是30%/3=10%（先不考慮資金的時間價值）、

10%的年化已經是很多很多行業的利潤天花板了。

但是房地產要就這點利潤，早就沒人幹了。

買過房沒買過房的人大概都知道，現在的房地產存在著預售制度。

即達到一定形象進度以後就可以直接賣了，拿到全額的房款（首付+全額按揭）。

現在已經卷到很多施工單位都可以給你墊資到預售~！（當然結算價格也要比正常的情況要高一些）

房地產商基本上在前期只需要投入土地款和一些基本稅費和配套費就可以等預售了。行情好的時候開盤即清盤。全部的7500（收益）就全額提前收入到口袋裡了。良心開發商就拿著這些錢把項目結束了。實際利潤率是1750/2600=67%~！！！！！！年化就是23%

要是高周轉 一個項目撬動3個項目，3個變9個，…………那誰誰誰都這麼玩的。也是這麼倒的。

以上房地產裡的道道兒還是很多很多，篇幅有限。大家簡單一看

1、所謂房地產行業的利潤應該分為淨利潤和毛利潤兩個方面來理解和思考，市場上大家所說的房地產利潤一般說的是毛利潤，而不是淨利潤，淨利潤的算法相對負責，很難給出一個準確餓淨利潤定數，所以大家說的利潤就是毛利潤。

2、就目前房地產開發的成本而言，房地產的成本包括（1）土地使用權出讓金（2）保護拆遷補償金（若有拆遷）（3）前期工程費用（4）建安費用（5）基礎設施費（6）配套建設費（7）其它費用等組成，以上為房地產開發的直接費用，而建設的成本遠不止以上內容，還包括企業管理費、運營方等，以及要看考慮開發周期、開發風險等成本因素的各類成本在內。

3、房地產的利潤和市場因素也有關係，市場行情火爆的時候，確實房地產開發商的利潤空間相對高些，因為房價不停在上升通道中，所以利潤空間比正常情況下略高。但在市場行情低迷狀態時，房地產開發所獲得的利潤空間相對縮小，甚至有些地產在虧損經營，目的是未來快速回流現金，做好現金為王的儲備。

4、房地產利潤和區域以及開發樓盤的位置有關係，不同區域的房價不同，所購買力也不同，比如長三角的市場遠好於西部城市，再者一線城市的購買力和市場行情遠大與二線、三線等城市的購買力，對於同一個城市，樓盤的地理位置不同，價格不同，也會導致房地產開發時的利潤空間不同。

5、房地產的利潤和開品質的定位也有關係，不同品質的樓盤價格區間不同，比如同樣地理位置，開發高端樓盤和普通樓盤的利潤空間完全不同，越高端，空間利潤相對多些。

6、房地產的利潤和品牌效應也有關係，不同品牌開發商建設的房產成本各有差別，利潤空間也就不同，大型房地產已經形成嚴格的標準化和成本管控標準，開發周期快、開發模型統一，開發的成本就會降低，這就是目前所謂的大開發的優勢所在。

7、房地產的利潤和其它因素，其它因素也很重要，包括市場營銷，項目管理，質量控制，材料購買等諸多因素，也是影響利潤的重要因素之一。

8、房地產的利潤和資金的來源因素，不同地產的啟動資金來源不同，構成利潤空間不同，資金的融資渠道也是決定利潤空間的因素之一。

9、就目前國內房地產的開發利潤，各地產利潤確實不同，不同地產的利潤空間因各自經營等諸多因素，利潤空間範圍一般會在5-15%的範圍波動，有些地產的利潤空間會高於15%的空間，這和公司的經營有關係，所以目前的地產開發來說，利潤已經逐步下滑，若是遇上政策調整或者外界不利因素等影響工程，甚至會有虧損情況出現。

10、對於很多人認為的地產是一個十分賺錢的行業，那是因為不了解地產經營，地產是一個啟動大資金，賺小錢的行業，風險也同時伴隨，希望以上的內容對你了解地產利潤有所幫著。