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十年後縣城的房子會貶值嗎?_十年之後縣城房價

期貨匠人李瑞說: 十年後縣城的房子一定會貶值。 房子也是一種商品,只不過價格比較貴而已。這幾年房子被賦予了太多…

期貨匠人李瑞說:

十年後縣城的房子一定會貶值。

房子也是一種商品,只不過價格比較貴而已。這幾年房子被賦予了太多的金融屬性,炒作刺激房價大漲,但長期來看,房子的金融屬性已經完成其歷史使命,以後的房價還是要受供需調節來影響走勢。

國內的房子供應過剩是不爭的事實,具體數據誰也說不清楚,最簡單的驗證方法是從身邊感受來說,小區裡每天晚上經常亮燈的數量就可以看出來了。

高空置率是當下房產市場的主要現象。

那麼需求情況呢?隨著房價的上漲,買房致富成為一種另人羨慕的投資手段,也讓越來越多的人對買房抱有極大的熱情。但現實是,買房的主要條件是「錢」而不是「熱情」。

我國還是發展中國家,國內絕大多數人都是普通收入,無力支付越發上漲的房價。且目前經濟狀態低迷,收入水平下降,物價通脹明顯。各種生活開支壓力增大。更加抑制普通大眾的購房需求。

如果房價繼續上漲,房子繼續被開發商建起來,供應繼續增加,供大於求矛盾加深,大量的泡沫出現。一旦破裂,後果非常嚴重,上世紀的日本房地產崩盤就是很好的例子。

更大的可能是,在之後的幾年,政策調控抑制房價上漲,引導市場調節房價緩慢震蕩下行,同時努力發展經濟,讓低收入人群多賺一些錢,提高買房能力,逐漸的消化過剩的房產庫存。

鄧超看成都說:

貌似不用十年,就在今年,我老家的房子就已經降價了,且幅度還有點大。

我老家的縣城,叫富順縣,是一個千年古縣,位於沱江下遊,產鹽,物產豐富,是有100多萬人口的大縣,前一段時間媒體上報導的,那位因勇救孩子,而被海爾公司獎勵房子的空調安裝小哥,就是富順的,譚維*也是富順人。

富順人外出拼搏較早,我記得我兒時的時候,同村很多人就出去「挖齋」,就是打工,今天成都的大豐就有大量的富順人,他們是荷花池最早做小生意,打衣服的首批闖蕩者之一,很多人腰包很鼓,所以富順人的購買力非常的強悍。

富順的房價,在18年巔峰時曾觸及8000的單價,對的是8000,比自貢市區都高,當時成都二圈搖號價格也不過9000多,成都三圈也才6000多,不得不說,作為一個遠離國家中心城市的小縣城而言,房價太高了,就是在這麼高的房價下,回鄉買房者依然是絡繹不絕。

為啥那麼高呢?除了上面說的人口多,老鄉些購買力強是外,我覺得還有如下因素,首先,本地開發商對本地市場的主宰,這個我不多說,大家應該懂,第二川南城際鐵路富順設站,成自宜350國家骨幹高鐵設立鄧關站,這兩條線為富順帶來了實實在在利好。

富順電梯新房,房價從去年近7000的均價,滑落到現在二手電梯清水房,5000出頭的樣子,其實早在去年,政府對購買新房,就進行了每個平方200元一平的補貼,我一個朋友看到這個政策後還回去消費了一套,出臺的政策還是有效果的。

房價的高低直接關乎政府的財政收入,所以我估計像我老家,富順這種縣城,大跌還是不太可能,但大幅上漲幾乎也不沒有,或許未來會達到某種平衡,如果手裡有閒錢想投資房子,顯然小縣城肯定就不太適合了。

壹號股權說:

10後縣城的房子會貶值嗎?我有一個大膽的猜想:我認為十年後多數縣城的房子大概率不會具有保值的作用

1、10年後是一個關鍵的節點

十年後中國的城鎮化率將達到70%,比今天提高了10個百點,這是中國城鎮化最後的十年,發達國家的城鎮化也就百分之八十多,但是這些國家完成工業化早己經是數十年甚至上百年,中國的從農業發過過度到工業化國家的速度雖然很快,但是人口基數的巨大,農業人口的比例依然較重,達到70%的城鎮化率以後,城鎮化率要慢的多了。

在城鎮化率達到70%以前人口流動的趨勢是農村人口走入城鎮,小城市人口走向大城市,

所以縣城及以上城市房價都在上漲,因為本地的農業人口進入縣城也足夠支撐本地縣城房價的上漲。

但是城鎮化率達到70%以後,人口從農村進入城鎮的趨勢大幅削弱,而從小城鎮走向大城市的趨勢依然是強勁的。到那個時候沒有能夠吸引外地人口作為動力的縣城,房價是很難上漲的,所以可能連保值的功能都沒有了。

而對於那些,交通依然不便利,地處偏僻的縣城也面臨本城人口往外流失,這對房價的支撐作用在下降,房價下跌都再所難免。

2、縣城無法形成產業化

資源是稀缺的,產業資源也是如此,縣城無法完成產業結構優化,無法提供高薪的工作崗位,僅僅依靠消費是無法推動經濟發展的。

不知道各位讀者有沒有去查看統計公報(這裡有一個地區詳細的經濟發展情況),雖然全國的經濟發展從高速發展轉向高質量發展,但是對於省會城市的增速是高於全省的水平的,而如果細化到縣城,其經濟增速放緩更厲害。

沒有經濟持續穩定的增長,房價支撐的基礎是不存在的,過往不少縣城有一部分人是在外地工作賺錢,在家鄉縣城購房消費,所以縣城的房價對他們而言還能接受,但是未來這種人口越來越少。

十年後我並不看好縣城經濟發展,所以其房價也堪憂,不過中國有兩三千個縣,對於那些百強縣,經濟之強堪比地級市,這種有產業的縣城能夠吸引人口。對於這種產業活力好,能夠吸引外地人口進來的,經濟和房價也都能持續。

而對於那些人口持續流出的縣城,十年後房價堪憂,當然,這只是我個人看法。

千塵觀察說:

答:不用等十年,縣城的房子已經貶值了

2013年,我給父母在四川一座小縣城新開的樓盤買了一套房居住,花園洋房136平米,臨河而居,有山有水,綠化很好,是碧桂園開發的,總價是54萬,裝修花了25萬,父母住了兩年,長居成都,小縣城的那套房子便一直空置。

考慮到父母以後不會再回縣裡居住,2020年我回老家聯繫了房產中介,準備賣房,縣城的房子現在是8000多一平,於是我先掛了110萬,根本無人問津,又降到了84萬,有人看房,是一對在本地工作的小夫妻,看上了我家房子大,綠化也好,不用裝修,直接可以拎包入住,但最終還是因為價格問題沒有成交,客戶的心裡價位是65萬,從我們的角度感覺有點虧,沒有賣。我們希望能夠賣到75萬。

後來,我們全權委託給了中介,不斷有人看,環境和房子都看得上,但就是嫌價貴,基本處於有價無市了。最近和家人商量準備60多萬賣了算了。

千塵說:縣城房子的金融價值基本是前些年炒起來的,實際上隨著人口數量的下降,縣城房子肯定降價,畢竟小縣城人數有限,流動起來困難,不可能跟一二線城市相比。

樂福居說:

十年後縣城裡的房子,和一二線城市的房價,可能差距會越來越大,但是說到貶值,一直能通過,通貨膨脹去換算,有可能感覺是貶值了,實際上,未來十年,縣城的房價,還是會增長,如果在縣城進行,房產投資,可能最後的結果,竹籃子打水。

為什麼會這麼說,其實特別簡單,縣城裡的房子,只適合居住,不適合投資,你特別簡單,就是因為縣城的需求,本來就有限,不具備太多購買力,同時縣城的經濟,也跟不上一二線城市,也就是說,老百姓的收入,基本處於比較低的水平,沒有支撐高房價的後備力量,這是一個現實的問題,還有一個現實的問題,供需關係,縣城的需求,一定會取向運動衝湧向城市,婚房一族,除了他們,縣城購買房子的人,基本上處於停滯狀態了。

假如你在縣城投資房子,那麼十年後,是有成本到底有多高,假如按揭了,假如裝修了,假如出租了,即使是這樣,十年後的持有成本,也很高,特別是利用了槓桿,利息還是蠻高的,縣城房價的增長幅度,可能沒那麼高,讓你賺錢的可能性,持平已經非常不錯了,這就是縣城裡的房子,然而,房子,隨著時間的推移,20年後,就會貶值,因為各方面功能都跟不上了,就屬於舊房子了,所以貶值的可能性也很大,十年後到是不至於,但是,增長的幅度也會有限,所以,縣城的房,只能居住,至於說貶值,沒有那麼嚴重,唯一的可能性,就是房子沒有增長太快,通貨膨脹太快了,所以這樣一計算,可能是有一些貶值,因為錢不值錢了。

好了,就說這麼多吧!關於投資購房,還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號,樂福居,這裡會有一系列關於購房的一些小常識,等你來哦。

小眼睛LJW說:

十年其實是很快的,一晃就到了,十年後縣城的房子會不會貶值,我覺得十年還不會貶值。

首先我是九零後,這個只能推算了,那十年後我就四十了,按最快的生育節奏,我應該在20歲結婚,生娃,但是這個是不現實的,因為我們很多都是快三十結的婚,所以孩子也就十歲,暫時也不用房子,由此推斷十年後的房子需求是現在的80後的孩子,現在的80後也是剛需性,所以買的房子也不會太大,太好,以後孩子結婚勢必要買新房。

其次就是現在的80,90的農村的佔大部分,也就是剛剛解決了住房問題,有很多可能都沒有解決,沒有解決遲早要解決,十年後,房子的需求量還是很大的。

很多人說房子有泡沫,我覺得有泡沫哪有能怎樣,泡沫不破,房子永不變貶值,很多人分析現在房子多了,一人一套都夠住,理論是可以,但是那些擁有多房的人願意貢獻出來嗎,不會的,就是拿出來賣,綜合看一下,首付跟買個新的差不多,所以很多人會考慮買新房子,畢竟現在的建築風格跟以前大不相同,諸多好處。

如果說要不貶值,那就是泡沫泡了,那樣不止是縣城的房子,大城市的也會貶值,並且貶值力度可能相當大,還有就是經濟,我們的經濟房地產還是佔了很大一部分,發達國家也是,很多人說房子是住的,不是炒的,不炒可以,但是不增值誰還去買,要想住的話,隨便找個地方就住了。

我們只說貶值的問題,有價無市那就另說了。

無趣先生Pro說:

有人說小縣城的房子就連一平米都不要買,誰買誰後悔。這話雖然說得比較武斷,但也並非一點道理都沒有,其背後的邏輯還是對於小縣城的房價長期走勢並不看好。

如何看待十年後縣城的房價?能不能買縣城的房子?

按慣例先上結論:如果你是剛需,那就買;如果你是投資,則強烈建議要謹慎考慮,風險極大。現如今早就過了無腦跟風買房的年代了。

判斷一個城市的房價走勢的黃金法則:短期看貨幣,中期看土地,長期看人口

短期看貨幣:如果一個城市推出了各種降低了房貸利率的政策,或者進行了大量拆遷,向市場投放了大量的拆遷款、房票等形式的貨幣,那麼短期內一定會刺激大家的購房需求,抬升房價;相反提高利率,則會抑制需求,房價自然會下跌。

中期看土地:如果所在城市規劃有大量的土地要進行拍賣,那麼在未來幾年內自然就會有大量的商品房要上市,供給增加,自然房價也有可能下跌。

而這裡討論的是十年後的房價,那麼,最需要關注的指標,自然就是這個城市的人口,未來到底是會增加還是會減少,尤其是年輕人的數量。

為了便於理解,在這裡我們先舉一個著名的案例,請看下面這張圖片中的房價。

乍一看好像覺得也沒有什麼異常,這個房價也不低啊,但如果我告訴你這裡面的2.4萬~3.9萬,是一套而不是一平的價格,這算下來一平米也就幾百塊錢,你怎麼看?

這就是著名的黑龍江鶴崗市的房價,要知道鶴崗可是一個地級市,比普通縣城還要高上一個等級。

當然客觀地說,網傳幾百一平的白菜價房子,屬於鶴崗偏遠區域,市區還不至於這麼便宜,目前鶴崗的均價在2000元/㎡左右,但房價下跌並且遠低國內其他城市,卻是不爭的事實。

而鶴崗房價下跌的背後是人口的逐年下降,近20年鶴崗市戶籍人口下降了約10萬左右,該數據是截止到2017年的,如今的鶴崗人口已經不足百萬,且還在不斷下降,未來很有可能成為一座「空城」。

作為一個百萬人口的城市,對於房價的衝擊,比起戶籍人口數量的連年下降,更致命的是人口結構的變化。

從下面兩則數據可以看到鶴崗市的就業人數和在校小學生人數減少的速度更加觸目驚心,這說明鶴崗的年輕人一直在不斷地外流,依然留在鶴崗的大多都是老年人。

要知道,真正有購房需求的主力軍就是年輕人,一個城市的年輕人越多,經濟一定越有活力,房價也越有上漲潛力,而一旦年輕人大量流失,房價自然只能崩塌。

鶴崗作為一座能源城市,曾是我國重要的老工業基地,但是因為後來資源耗盡,也沒有及時的轉型,導致了鶴崗的經濟一下子落差特別的大,人口也逐漸流失了。而這,其實也是整個東北都在面臨的困惑。

數據顯示2021年-2021年間,東北三省人口流失達1100萬,按這種勢頭下去,東北的縣城,也許不久以後就會像今天的農村一樣,只剩下一些老人堅守,年輕人都前往了大城市去謀生。

這時候也許有的朋友會問,那我如果去人口淨流入省份的縣城去買房是不是就沒有這個顧慮了,很可惜,也沒有這麼簡單。

在可見的未來,我國的人口總數將會出現下降,有激進的觀點甚至認為在十四五末就可能出現人口拐點,疊加上老齡化問題,勞動力人口下降的問題明顯會比總人口下降來得更為提前和嚴峻,所以在2017年開始,全國主要城市就已經展開了激烈的「搶人大戰」,在這種情況下,大城市由於其得天獨厚的政策和資源優勢,「虹吸效應」將會更加明顯。

所以,雖然看到東部沿海身份人口流入明顯,但其實這些人去的主要都是大城市,而不是縣城。

上表是2020年全國人口淨流入排名前十的城市,無一不是大城市。例如浙江作為人口淨流入省份,寧波和杭州均上榜前10,但省內依然有部分城市屬於淨流出,其中衢州市淨流出35.83萬,麗水淨流出50.14萬。

所以,在整體人口形勢日趨嚴峻的情況下,一個縣城如果沒有過硬的產業集群優勢,最終人口依然會被周邊的大城市抽乾,房價長期走勢還是利空。

理解了人口和房價的關係,那麼該如何判斷一個城市的人口趨勢

判斷一個城市的人口趨勢,最直觀的當然就是看當地人口流入數量是正數還是負數,尤其是勞動力人口的流動。

但是,這些數據並不是每一個縣城都會公布,人口普查也要好幾年做一次,官方數據肯定會滯後於實際變化,我朋友的故事,也許可以給你如何判斷人口趨勢帶來一些啟示。

朋友鋒哥在13年就買了房子,15年因為老家拆遷,覺得錢存銀行不划算,又不敢炒股,於是就又買了2套房作為投資。

19年的時候,鋒哥突然一口氣把2套房子都賣了。朋友們都不理解,因為當時房價還在上漲,不明白鋒哥為什麼這麼急於出手,就算要賣也要等滿5年以後再賣。

但後來朋友們無一不對鋒哥佩服得五體投地,因為從去年開始房價就停止了上漲,甚至有了微跌,時至今日,二手房掛牌價雖然沒有暴跌,但也是有價無市,每個月的成交量低得可憐,目前二手房價估計也支撐不了太久,再加上通貨膨脹,其實不漲就等於在下跌。

大家紛紛向鋒哥取經,問他是不是有大家不知道的內部消息。

鋒哥笑著跟大家分享了自己的心得,是因為他在上班的過程中注意到了幾個細節。因為鋒哥經常需要加班,每次晚上下班回來路上經過很多小區,發現很多人家都沒有亮燈,個別小區的亮燈率甚至都不足10%。其實這些小區很多買了房子的,都是像他一樣的拆遷戶,錢沒地方去就每家都買了兩三套房子,自己根本住不過來。

而且鋒哥是做人事的,發現這幾年公司招人特別困難,新的畢業生招不到,已經招到的年輕人留不住,都喜歡到杭州上海發展。而且不僅他們公司如此,附近其他單位的HR同行也是相同感受。最大的幾家上市公司,甚至在17年左右就陸續把集團總部遷移到了杭州和上海。

鋒哥說其實自己很多同學,大學畢業後也都留在了大城市發展,像他一樣回縣城還是極少數。種種跡象表明,未來縣城的規模只會越來越萎縮,時間長了房子沒人要,還是早點脫手的好。

雖然不看好縣城的房價,但至於踩點為何這麼準,鋒哥說純屬運氣。剛好在19年的時候,鋒哥他們公司也要把總部遷往杭州,第一批是將研發、人事和銷售先搬過去,於是鋒哥就想把房子賣掉,讓公司幫自己在杭州交社保,準備在杭州買一套進行投資。

如果你的城市也顯現出了以下幾個跡象,那麼你就要警惕了。

1、商場沒有了往日的門庭若市,周末需要在門口通過免費送餐巾紙等活動,吸引大量老頭老太在門口造成排隊的假象,有的商場甚至3層以上都沒有開業的商鋪。

各大商場作為年輕人的主要消費場所,如果都沒有了熱度,這個城市的年輕人,肯定就不多。

2、小區亮燈率低。小區的亮燈率,代表的是這個城市對於房子的真實需求,房子買了不住,說明在當前房價下,明顯的供大於求,後續房價一定疲軟。

3、裝修價格異常的貴。裝修作為一次性買賣,本來水就特別深,但如果當地裝修市場火爆,為了追求效率裝修商一般報價會相對合理,但如果當地裝修生意冷淡,那裝修商為了追求利益最大化一般都是坑一個是一個。這也說明當地買房都不裝修入住,也是真實供求關係失衡。

4、大企業外遷,企業是對於勞動力人口變動最為敏感的,尤其是高學歷人才的動態,一旦企業逐漸往大城市遷移就說明當地的人才供給已經不能支撐企業的發展。而反過來企業的流失,又會進一步降低城市的吸引力,加速人才的流出。

當然還有很多其它的現象,條友們也可以依靠自己的智慧去總結,並且歡迎在評論區跟大家分享。

說在最後

人是一切經濟的核心,沒有人,就不存在經濟。

目前來看,我們國家的人口,尤其是勞動力人口,整體面臨的形勢還是比較嚴峻,所以才有了二娃、三娃,才有了延遲退休,才有了機器換人等等舉措。

在大家都缺人的情況下,大城市的人口卻在不斷湧入,那麼哪裡的人口在減少,相信大家,會有自己的判斷。

2017年,馬雲在天貓雙十一晚會上曾說:「未來八年,房價如蔥,最不值錢的就是房子。」其實內在的邏輯,也是如此。

當然,一二線是不可能出現蔥價的,但是三四線甚至18線小縣城,就真的不好說的。

廣州樓探說:

其實在中國大部分城市,尤其是三四五線城市,房子已經完全起不到增值和保值的作用了,也就是說縣城的房子對抗不了通帳,僅僅只是一個居住功能。

有的人可能不同意這個觀點,說,你看我老家房價去年還是4,5千,現在都破萬了,你說不保值簡直扯淡。別著急,房地產是一個周期特別明顯的產業,城鎮化浪潮之下,的確讓全國城市的樓市水漲船高,但是現在城鎮化接近尾聲,大家也慢慢看到了,樓市分化行情的出現,漲的漲,跌的跌,隨便買都賺錢的時代已經結束了。

一、10年後的縣城會是個什麼狀況?

望子成龍,望女成鳳,幾乎所有父母都希望自己的孩子能考上好大學,去大城市就業,在大城市買房,結婚生子,出人頭地,這麼些年來,家長的這個觀念並沒有改變,往後也很難改變,放眼全世界,都是這個趨勢,最優秀的人才都流向了幾個一線熱點城市。

人口還在持續流入的城市,房價還在大漲,而人口持續流出的城市房價要麼不瘟不火,要麼開始陰跌,然而,三四五線城市基本都屬於人口持續流出的城市,也就是說這些城市在未來的的3-5年甚至5-10年,人口流出不可逆轉,這些城市的房價,橫盤或陰失也將不可逆轉。

二、再說人口

說到人口,不可不提生育率的問題,生育率持續暴跌,人口負增長已不可避免,而適齡生育的年輕人又幾乎湧向了大中熱點城市,小城市的人口增速形勢,只會越來越嚴峻,這雖然是宏觀形勢,但是卻是不可抗力的形勢。

三、年輕人為什麼要去大城市?

機會多,資源豐富,舉一個很俗氣的例子,一個大專畢業的20來歲的姑娘,如果去一線城市,有可能圍在她身邊工作的都是本科,研究生,或者家庭條件更優的男孩子,如果她要找對象更大概率會在身邊找到條件不錯的。

但是如果她一畢業就回到家鄉小城市發展,最好也是嫁給縣長的兒子,而且這個概率還會非常非常小。這個俗氣的例子,也說明了去大城市的好處。

對於年輕人來說,去大城市,才有大未來。

四、10年後的縣城房價會越來越低嗎?

這倒也未必,有人說,你這不是前後矛盾嗎?房價越來越低,和房子不能保值是兩個概念,房價越來越低那是妥妥的下跌,而房子貶值有可能還房價緩慢上漲,跑不贏通帳而已。

隨著物價,人工,稅收持續升高,縣城的房價在消化掉泡沫之後,還是會緩慢上漲,只不過大部分城市的房子未必能跑得過通帳,徹底回歸居住功能。

五、不要投資縣城的房子,自住可隨意

人口持續流出,生率育斷崖式下跌,資源越來越向大城市集中,房住不炒的基本國策,決定了未來10年,縣城的房子增值能力會越來越低,只有居住屬性,沒有金融屬性。

海島懸崖說:

不管是一線城市,二線城市,三線城市,還是5線城市,升不升值,貶不貶值,我覺得取決於老百姓的口袋裡是否還有錢,當錢被榨乾了,升值有什麼用?買不起不等於0嗎?

以現在情況來看,10年後縣城升值的可能性不大了,我是指平均來講的,不大幅下跌就不錯了。什麼時候,工資上漲了,老百姓口袋裡有錢了,房價馬上就上去了,所以有時候對老百姓來講,對於還沒有買房的老百姓來講,工資上漲遠不如房價下跌來的實惠。

再說現在很多人都削尖了腦袋往大城市鑽,我看過很多東北網友拍的視頻,在東北有一些縣城,我就不提名了,房價早就開始下跌了,有的真的變成白菜價了,當很多人大發牢騷喊房價太貴的時候,人家那裡竟然不到3000一平。一方面與當地經濟有關,很多年輕人到外地工作,買房,除了老年人,都快變成空城了,所以在這種情況下,房子會貶值的很厲害,是與當地的經濟水平、工資待遇、發展潛力、發展前景相掛鈎的。

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作者: 瓦要問答

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