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青島浮山後片區的學區房一直在漲,明年還會漲嗎?_青島浮山後各小區對應的學校

城市發展報告說: 不會再漲了,因為浮山後已經透支了未來十年乃至二十年的利好。 浮山後上漲的背後邏輯,無非就四點…

城市發展報告說:

不會再漲了,因為浮山後已經透支了未來十年乃至二十年的利好。

浮山後上漲的背後邏輯,無非就四點。

第一,青島主城區新盤不多時,剛好趕浮山後大開發,遍地新房拔地而起,吸引的自然都是年輕剛需。眾所周知,房價走高需要成交量為依託,這麼大的交房量必然會在最初就推升房價;

第二,用教育吸引剛需,這張牌打的很好。此舉不僅成功吸引了大批年輕人,也提升了市北教育的競爭力。市北從各校抽調精英骨幹到浮山後,因此浮山後有了市北最好的小學和初中。以至於這裡的業主認為浮山後將是下一個市南中片,故而對房價有很高的預期,並隨著開發商一起開啟了瘋狂的炒作。

第三,浮山後開發晚、主打教育牌,因此年輕化率非常高,這意味著經常上網為該片區站臺的人非常多,甚至很多老鐵把浮山後吹成比市南中片還牛的青島No.1,吹的多了可能自己都信了,所以即使是在過去兩年房價下跌幅度較大的時期,浮山後業主也很少願意降價出售的。

第四,打通隧道直通浮山前、多地鐵線路覆蓋等利好從十年前就開始鋪天蓋地,所以從那時起,這些利好就已經被開發商加入到了房價裡,幾乎每一波交易熱潮出現時,中介和業主都會把這樣的利好說給買家聽。

以上四點鑄就了浮山後房價居高不下,甚至不降反升。不過這裡還是要潑一盆涼水。理由也是四點:

第一,在浮山後之後開發的片區越來越多,性價比更高的新盤比浮山後大開發時多得多,年輕化率的優勢已經越來越小。

第二,浮山後的教育牌確實打的好,但別忘了成績是要通過長期數據來夯實的。市南中片也是沉澱了二十多年才確立了如今的口碑,是輸送了無數名校生才拿到了青島第一學區的名頭。浮山後的教育也需要漫長的穩定輸出才能穩固房價的根基,而不是抽調優秀教師聚一起就一定能對標其他名校,尤其初中依然是市北的軟肋。

第三,幾個著名老學區是老百姓口碑堆起來的,而浮山後更多是開發商利用師資名頭給捧起來的,成績的排名並沒有房價排名那麼高。此外,很多學校師資團隊開始年輕化,尤其黃島、李滄、城陽一些新學校更是出現名校研究生組成師資團隊的情況,人家是新校舍新教師,也憋著勁要跟那些老名校PK,所以將來高質量的教育會越來越多,越來越普遍,屆時無論市南中片還是浮山後,想通過學區屬性抬高房價難度會越來越大。市南的學區有更完備的醫療交通配套,有宜人的環境,即使將來沒有學區屬性去抬高房價,至少還有宜居和旅遊屬性作為支撐。而浮山後呢?

第四,當年很多人不願意買浮山後就是因為處於山北水北,這在風水學來說確實不是很好的住所選擇。很多人覺得只要浮山隧道建成,浮山後和浮山前就是十幾分鐘的差別而已。其實還真不是。因為浮山前是山南水北的上佳居住之所,而且是青島別墅區和高端住宅最密集的區域,這裡純粹就是因為風景好、人口密度低、樓盤品質高、富人多給推升起來的。浮山後僅憑一條隧道就要跟浮山前平起平坐,現實嗎?況且炒過股的人都知道,炒利好永遠都只能炒預期,真等靴子落地時就是主力出貨的日子。隧道工程和地鐵早在十年前就已經炒到房價當中了,真等開始陸續兌現時,反而沒什麼可炒了。

浮山後當初能迅速吸引大批剛需,學區雖然是核心因素,但另一方面是因為遠低於市南中片的房價。大家早期認可浮山後,是因為相比市南而言能以更低的價格住更好的房子,讀實力與市南相近的學校。可現在浮山後房價已經毫無性價比可言,個別小區價格甚至超過了浮山前。在已經非常高昂的價格之下,如果幾年內拿不出超預期的成績,到時別說上漲,跌多少都不一定,畢竟樓市大環境在這擺著。

青島侃房說:

先說結論,還會繼續上漲

現在浮山後的學區熱度還在上漲,絲毫沒有遲滯的態勢,一方面這裡的升學率近幾年都是較為喜人的,另一方面這裡除了學區還有,商業地鐵以及浮山的自然景觀

教育改革是一個艱難且漫長的過程,需要循序漸進,學區房的概念本身就不是一個特別被官方認可的詞語,所以多年以後,可能十年,可能二十年,教師輪崗等措施會讓每個小區都是學區房

來自吐蕃的土撥鼠說:

漲的幅度很小或者持平,反正不會跌。

因為有學區,地理位置優越去哪裡都方便,浮山後的房子保值增值能力很強。

新房次新房不用說了,肯定保值增值。數字小區的老房子雖老了些,但是現在政府投資進行改造提升了,肯定也保值。

浮山後的初中師資沒多好,主要是生源好,家長比較重視教育。

原來二實驗師資最好,但是建校之初那些從各地引進的老教師都開始退休了。

六十五大部分老師還是很負責的,從五十六中過來的老師都很不錯。

四實驗,新學校,沒有自己的體系,雖有二實驗領導班子,但短期能不能出成績還是個未知數。

夕陽下的曼說:

先說結論,不會上漲了

青島房地產最後一波上漲應該是2021年3-4月,之後急轉直下,在中央、地方多重政策刺激下,仍無法扭轉下跌趨勢。

2021年6月-11月是外埠板塊下跌,由於房地產投資性剝離,人們意識到地產分化開始,更多人意願購買市區房,導致上合、藍谷、膠州、高新區等外埠板塊大規模降價,隨之而來是部分郊區為主開發商的暴雷潮;

到了2022年隨著外埠降價,外埠與市區的價差逐步拉大,由原來1:2的房價比拉升到1:3-4,也就是原來1套市區房可買2套郊區房,郊區降價後可以買3-4套了,這也導致了市區的剛需剛改板塊降價,從上半年城陽、黃島蔓延到下半年的李滄、四方。

覺醒比較早的森林公園從2021年3月的23500毛坯一路降,先是22000的精裝,現在已經到了20000均價的精裝,起價才19200;桂語朝陽當初26000,現在什麼房協手拉手活動,已經到20000毛坯,還是預留的樓王產品。

李滄北更慘,沒有一個繃得住。愛情天辰萬象,首開19000,現在16000送20年車位使用權;樓山春曉,開盤19000,現在15000送車位;雙子星城,首期是19000送車位,被中巍接管後降價到17000還是賣不動,12月上旬首付返利+首付分期,5%首付就能上車,拿出500萬補貼房價,小戶型均價已經到16500了還送車位,注意這是南區,真地鐵旁,比北區不知道好多少。

最後說說四方,綠城兩個盤已經從26000到22000了,寰宇時代11月從26000到22000了,還有封華地開盤賣了不到5套吧,推出工抵房了

好了,你可能會說浮山後不同,學區,巴拉巴拉之類的,嗯,去年李滄中介也這麼說的,看幾個市中心二手房。

金隅和府,敦化路CBD,算是市中心的中心吧,掛了一年多,375萬到286萬,像不像當年的紫御觀邸。

你還問浮山後會不會降價麼?現在浮山後跟李滄四方的關係,就像去年膠州藍谷跟李滄的關係一樣,一套浮山後的房子本來能買2套李滄,現在李滄降價了,能買3套了。沒降價的終歸會補跌的。

至於學區什麼的,那都是偽命題了。時間上說,2023年3月人口數據公布,99%是負增長,沒有娃了,學位資源不緊缺了,再加上過去十幾年高校的擴招,未來仍仍有學上,人人都能考大學,但大學生畢業也不會那麼容易找工作,你說學區還算個什麼。空間上說,浮山後的學區就是個笑話,放眼山東,青島教育落後,放眼全國,天津100萬的學區房不香麼,錄取率還更高。所以浮山後的學區能溢個幾毛錢價?

最後說說地段環境,浮山後終歸是後山,只是發展到這有點紅利,世園的環境不比浮山後好麼,地鐵發展到現在各區的通勤時間也都被拉近了。

總結下,浮山後的教育、環境、交通都是泡沫,浮山後房價上漲的核心原因是這幾年地產頹勢下的避險心態,以及人類買漲不買跌的動物特徵(行為經濟學詞彙),通貨膨脹人們怕手裡錢貶值要投資,郊區跌了只能買市區,李滄跌了只能買浮山後,但這裡的價格已經遠遠脫離價值。

2023年,當政府不能再為地產剛性泡沫做隱形擔保,相信浮山後一定是跌的最狠的,其他地方該跌的都跌了,其他地方漲價時也沒有太偏離房屋居住價值,浮山後不同,各種泡沫疊加破裂,勢大力沉,泥沙俱下。

我們拭目以待。

溫暖的小小島說:

應該還會漲,浮山後作為普通人能夠的著的學區房,是有一定的吸引力的。

我們孩子是今年從別的區轉來的浮山後。

孩子前一陣期中考試數學92,班主任單獨找家長談話,說未達到班級平均成績平均分,之前在別的區這個成績應該是比較好。

浮山後的家長們普遍很重視教育,暑假寒假基本上都自學,過來以後也受到這個環境影響。而且周邊教育資源比較豐富,各種培訓班應有盡有。

過來以後壓力有,但是也多了更多的動力。

以上只是個人談法。

進取帆船Qk說:

少數次新的優質小區會穩中有漲,其餘的不會再漲了,因為浮山後學區成名好幾年了,也不是這兩年才火的,所以該漲的早已經漲了,現在浮山後的房價已經很高了,又沒別的利好,很難再上漲,23年經濟仍然會艱難,所以這一片區還是以穩定為主,當然個別優質的次新小區還是會小漲的,供求關係在那放著,這個沒辦法

青島指北針說:

先打提問者一個小拳拳,什麼叫一直在漲,相對18年巔峰時期,二手房,整體一直跌了5年。當然,有些小區還在漲,比如保利葉公館這樣的次新房。

今年是二胎高峰期入學,那些老破小賣家有恃無恐,還是容易出貨。

明年開始,學生開始減少,浮山後二手房兩極分化即將開始,有的小區依然暢銷,有的小區開始無人問津,得需要降價才能賣。

比如:海青家園,這個小區,最近兩三年,應該很難成交。

比如:錦繡源坻(大致是這樣,大家明白是哪個小區就行,故意寫錯的),想成交,得打個9折。

比如:華恩名座,明年還能降價。

明年整體價格,和今年基本一樣,沒有多大意思。

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作者: 瓦要問答

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